上海市旧住房_小区_综合性改造技术研究.docx

上海市旧住房(小区)综合性改造技术研究 Technical Research on Comprehensive Reconstruc- tion of Old Houses (Housing Estates) in Shanghai■ 许天添 Xu Tiantian【摘 要】通过对上海市旧住房(小区)的现状调查和分析，总结了以往旧住房(小区)综合改造的经验，归纳了改造的类型和特点，分析了现阶段所存在的问题， 并对改造中的抗震加固、优化旧住房成套改造设计、节能改造和避潮层修复等技 术难点进行了深入的研究和阐述。【关键词】旧住房( 小区)；成套改造；平改坡；节能改造 【Abstract】 By survey and analysis of current situation of old houses (housing estates) in Shanghai, the article summarizes the previous experience of comprehensive reconstruction of old houses (housing estates), sums up the types and characteristics of reconstruction, analyzes problems of the current stage, and in-depth study is con- ducted and explanation is given for seismic strengthening in reconstruction, optimiza- tion of design of integrated reconstruction of old houses, energy saving transformation, restoration of dampproof course and other technological difficulties.【Keywords】 old house (housing estate), integrated reconstruction, flat-to-sloping roof conversion, energy saving transformation住房(小区)尤其是非成套的旧住房与新建商品房之间的居住标准差异越来越大， 居民要求改善居住条件的愿望也越来越 强烈。 但是由于市区和郊区的地段差 异、城市规划管理的限制、居民个体购 买力的高低等种种原因， 对旧住房 (小 区)进行整体拆迁重建的成本非常高，需 要的时间也很长。因此对现有旧住房(小 区)进行综合性改造，用最小的代价尽最 大的可能改善居住条件成为首选(图 1 )。 目前改造类型主要包括成套改造、平改 坡综合整治和适老性改造等，其中需求 最迫切、 难度也最大的是成套改造。 为了对本市旧住房成套改造有一个比 较全面的了解，以区域面积列第三位的 徐汇区为例进行调查分析(表 1 )。从表 1 中可以看出，经过历年来的 旧住房成套改造， 原先内部空间较大、 改造条件较好且能够通过增加内部分隔1 上海市旧住房(小区)的现状旧住房是指住房竣工后，随着使用年限的增长，其初始功能受到物质性、 经济性、社会性等多种因素作用影响， 逐步演变成 “综合性陈旧” 的住房。 据有关统计资料统计反映，截止到2007 年，上海共有约 3.52 亿 m 2 的各类 住房，建于 19 9 0 年以前的房屋超过了 1亿 m 2 ，其中房龄在 50 年以上的房屋有2 500 万 m 2 。另据统计，上海本市非 成套旧住房达到了 2 450 万 m 2。这些非成套旧住房当初的建造标准低，户均面 积小， 居住功能混杂， 厨房、 卫生间 多户合用，居住质量很差。随着社会经济的发展以及居住水平的不断提高，旧许天添，上海市房地产科学研究院，上海房屋质量检测站工程师。 48住宅科技 /2012.10修缮改造解决合用问题的非成套旧住房已大部分改为独用，余下的均需进行加层扩建或 抽户来拓展空间，而其中相当一部分房 屋在规划管理上又不具备加层和拓宽的 条件， 而抽户更是一项难度很大的工 作，因此该类旧住房的成套改造任务仍 旧非常复杂和繁重。因此，怎样通过优 化设计对该类房屋进行内部改造潜力的 挖掘，怎样通过内部平面的调整而在不 加层扩建的前提下解决合改独的问题， 需要我们认真思考和摸索。 数将原合用的厨房与卫生间(少数有公用北阳台)面积进行平分，然后进行垂直于 外墙方向的分隔形成狭长分隔单元，单 元中厕所在外侧、厨房在内侧，厨房通过 厕所门窗采光。该改造方式的优点是房 屋结构改动工作量小、对居民生活影响 不大