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第八章 城镇土地分等 第一节 概 述 一.城镇土地分等(定级)的对象 分等对象：城市市区、建制镇镇区土地。土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。 定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，可同时评定城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地。土地级反映城镇内部土地质量的差异。 二.城镇土地分等(定级)的目的 全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率； 为制定各项土地政策和调控措施，为土地估价与土地税费征收，为城镇土地利用规划和计划制定等提供科学依据。 三.城镇土地分等(定级)的原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性分析相结合原则 四.分等技术程序 建立影响城镇间土地等的因素体系 确定各因素的权重 分析因素的影响方式，建立评价标准 对各城镇因素的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等 验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案 编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编 第二节 分等因素选择 一.影响城镇土地等的主要因素(因子) 城镇区位 城镇集聚规模 城镇基础设施 城镇用地投入产出水平 区域经济发展水平 区域综合服务能力 区域土地供应潜力 二.分等因素因子选择原则 因素指标值变化对城镇土地质量有显著影响 因素指标值有较大的变化范围 因素对不同性质城镇的影响有较大的差异 因素的指标反映当前的土地利用发展趋势 因素的指标易获取、易量化 三.分等因素(因子)选择与权重确定方法 原则：必选因素与备选因素，权重值与因素对土地质量影响的大小成正比(0-1) 方法：特尔菲法，主成分分析法，层次分析法 第三节 分等资料调查与整理 二.因子2：城镇对外辐射能力指数 第四节 分等对象分值计算与等别划分 一.分等对象的因子分值 与土地质量呈负相关的因子只有区域农业人口人均耕地，其他因子呈正相关。 位序标准化 极值标准化 二.分等对象的因素分值 四.土地等的初步划分 1.初步划分原则 按照综合分值分布状况划分，从优到劣的顺序对应于1,2,3...n个等别值； 土地等的数目，依不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定。一般确定：省(自治区)3-8等；直辖市3-5等；省级以下区域2-5等；全国和跨省级区域依实际情况而定； 按综合分值和区域状况确定2-3个不同的分等初步方案。 2.初步划分方法：数轴法，总分频率曲线法 第五节 分等成果验证与确定 一.市场资料验证城镇土地等 应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上 采用以下一种或多种方法： 城镇基准地价：最高级别商业或住宅用地的基准地价 城镇主城区土地市场交易资料：涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格 城镇商品住宅交易资料：商品住宅的总平均价格 标准宗地资料验证：标准宗地的总平均价格 二.聚类分析验证城镇土地等 应保证参与验证的械镇数量占参加分等的城镇总数90%以上 聚类过程：因素因子分值及权重处理，计算任意两个分等对象之间的加权欧式距离 四.城镇土地等的调整与确定 基本方案：以多因素综合评价初步划分的城镇土地等为主要依据，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证 最终方案：专家咨询，向下级土地行政主管部门征求意见 五.城镇土地分等(定级)成果的应用 为新增建设用地土地有偿使用费的征收提供依据； 为确定城镇土地使用税的标准提供依据； 为调整城镇基准地价提供依据。 复习思考题 为什么进行城镇土地分等定级？ 城镇土地分等有哪些关键的技术环节？ 哪些因素影响城镇土地等别？ 如何计算城镇土地分等对象的综合分值？ 如何验证城镇土地等别？ 城镇土地分等成果有哪些具体应用？ * * 备选 区域人口密度 区域人口密度 备选 区域农业人口人均耕地 区域农业人口人均耕地 备选 区域土地供应潜力 备选 专业技术人员比 科技水平 备选 人均邮电业务量 邮电服务能力 必选 人均年末银行储蓄存款余额 金融状况 必选 区域综合服务能力 备选 外贸出口额综合指数 外贸活动 必选 社会消费品零售总额综合指数 商业活动 必选 全社会固定资产投资综合指数 固定资产投资状况 必选 地方财政收入综合指数 财政状况 必选 国内生产总值综合指数 国内生产总值 必选 区域经济发展水平 备选 城镇单位用地从业人员数 城镇劳动力投入强度 备选 城镇单位用地建设固定资产投资 城镇固定资产投资强度 备选 城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额 城镇商业活动强度 备选 城镇单位用地二三产业增加值 城镇非农产业产出效果 备选 城镇用地投入产出水平 备选 城镇排水管道密度 排水状况 备选 城镇气化率 供气状况 备选 城镇人均生活用水量 供水状