房地产市场调查总结.doc

房地产市场调查总结 近年来，随着中国经济的快速增长这座本身具有的人文内涵房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过中介公司进行交易的。但中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱 “跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政策的缺失，使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚信，放纵了市场中的各种欲望，从而引发了上述现象的产生和泛滥。鉴于此，规范二手房交易市场中的价格体系，应该充分考虑作为二手房交易市场的最重要主体——置业中介公司在不同法律关系之中的劳动价值，使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、买受人、银行等等主体尊重置业中介公司的劳动并认同其价值。因此抓好如下工作，规范市场，减少、消除置业中介公司的乱收费现象则成为当务之急：尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法，从法律、法规上明确置业中介公司的市场准入条件、交易模式，规范合同和合理的收费标准，从源头上消除矛盾。加强对二手房交易市场的行政监控，如工商、建设、物价、房产登记中心、税务、消费者协会等各职能部门，应从各环节加强对二手房交易市场的动态和静态监控和管理动、静结合，才能真正起到监控、管理和引导的作用。当然，关于政府各职能部门的行政监控，实际上已有部分法规、政策出台。目前亟待解决的是行政机关的职业使命感和进一步加强执法的力度问题。尽快建立二手房交易市场的信用制度，建立、完善从业经纪人的信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，进一步强化行业自律。有关这一部分工作，市经纪人协会已开始起步，特别是对执业经纪人的资格培训、认证等工作。但建立、完善信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，是一个庞大的系统工程，这方面的任务还任重道远，亟待强化和突破。在调查中认为信用体系的建立和完善，是加强对二手房交易市场及参与主体进行管理的重要环节，但目前搞好这一工作存在如下问题：由经纪人协会牵头搞信用体系的建立和完善，从体制、结构到经费来源，都难以使这工作迅速见成效。因为：第一，建立行业信用体系，事关交易秩序的健康有序发展，应该是政府的责任。第二，经纪人协会作为带有一定政府色彩的自负盈亏的协会，从经费、人员素质都难以承担如此庞大的系统工程；第三，经纪人协会与政府脱钩，意味着推动这项工作的政治效应和经济保证是断层，难免会出现以“推动、建立信用体系为借口，巧捏名目收费养活协会”的嫌疑，使得二手房交易市场各参与主体的积极性不高，甚至对立、不配合这项工作的开展。建立完善信用体系，应由政府