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浅识建筑物区分所有权——读《建筑物区分所有权研究》心得对于《物权法》，总觉得内容很多，体系又庞大。单单依靠对书本的理解是不足以深刻物权法以便应用的。为了改变这种浅尝辄止的现状，笔者最近细看了陈华彬教授所写的《建筑物区分所有权研究》，经过十二年的物权发展，该书再版，依陈华彬教授所言，建筑物区分所有权制度的研究并未取得多大的进步。该书的总体框架：从建筑物区分所有权的的萌芽到发展历史，以及各国立法状况的概述和比较，并深层次全面的诠释了建筑物区分所有权的概念。专有所有权，共有所有权及其他若干问题，成员权区分所有建筑物的管理制度及管理的文化与社会性上的问题研究。我国关于制定建筑物区分所有权法关于建筑物区分所有权的由来，笔者认为，该书最值得理解的是各国建筑物区分所有权的发展及各国的立法状况。建筑物区分所有权这一观念，萌芽于奴隶社会。值得一提的是罗马法是否定建筑物区分所有权一说的，而中世纪日耳曼是喜好建筑物区分所有权制度的。因为伴随着14实际开始于地中海沿岸的资本主义经济关系的萌芽，欧陆各国工商业获得长足发展，城市居民大量增大，住宅需求增大，这无疑是建筑物区分所有权产生的社会环境。建筑物区分所有权正式形成于工业革命时期，由于该时期出现住宅缺乏形势，各国纷纷立法规制，形成了“民法典模式”。1918~1947和1947~1965年的两个阶段里，建筑物区分所有权迅速发展。住宅危机的对策，战争过后的家园重建均促进了其发展。从立法状况来看，世界各国的建筑物区分所有权制度的立法均有各自的特点，根据陈华彬教授的观点，如下：法国1804年《民法典》其第664条为关于建筑物区分所有权做出了详细的规定，将其认定为地役权的一种。而第544条规定：所有权为对物完全按个人意愿使用及处分的权利。如果该条为所有权的原则性规定，那么第664条则是它完全的特别规定。更有意义的是，1938年法国《有关区分各阶层不动产共有之法律》以单行特别法即区分所有权法对建筑物区分所有权加以立法确认。意大利1924年《民法典》，关于顶层建筑物的增减规定，是其独创。奥地利1948年《区分所有权法》第10条特别规定了对违法义务的区分所有权人从区分所有权法律关系中予以强制驱逐。德国1951年《住宅所有权法》提出了“最广义的区分所有权”。美国1946年的一个判决：“土地所有人所有的土地上空空间仅限于连接土地的且能占有和使用的那部分。”至此，美国不再坚持“上大天宇，下及地心”的罗马法原则。英国1980年《住宅法》最特别的是采行成文法和判例法相结合的方式调整建筑物区分所有权制度。笔者认为，陈华彬教授的上述观点，无疑表现出建筑物区分所有权的萌芽，立法皆是由于时代社会环境的变化。概念理解：建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分享有的所有权。其构成，学术界有一元论，二元论，三元论之说。笔者所见，三元论——建筑物专有部分所有权，共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权是最为恰当的。关于建筑物区分所有权的客体的研究，陈华彬教授指出了建筑物区分所有权与一物一权主义的关系，空间所有权与一物一权主义的关系。两者皆是贴合不矛盾的。（笔者认为该部分是最难理解的，因为理论性强，不易理解）在后面的章节，该书主要阐述了，建筑物区分所有权三部分构成要素的研究。其中，专有所有权特征是其构造的独立性，使用上的独立性。区分所有权人作为专有所有权人不仅享有所有权和相邻使用权（指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分或于改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共用部分。）其应当承担的义务为：不得违反全体区分所有权人的共同利益；维持区分所有建筑物存在的义务。其取得为原始取得和继受取得两种，变更主要是专有所有权内容与标的的变更，不及于主体的变更。变更公示需要登记。其消灭，专指专有所有权的绝对丧失。共有所有权理论中，共有分为总有，共同共有以及按份共有三种。共有所有权是对共用部分的使用，收益，单纯改良修缮的权利。其法律地位表现为共用部分的从属性和不可分割性。成员权，指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造，权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个人团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。成员权人有表决，参与订定规约，选举及解任管理人，请求的权利。并需要担负管理的义务。笔者从陈华彬教授的描述中不仅能够正确的理解建筑物区分所有权的理论，又看到了其生活中相关细节的研究和阐述，具有实践意义。随着我国城市化进程的加速，笔者认同陈华彬教授关于建筑物区分所有权的立法设想。就应当在广泛参考吸收和借鉴世界各国对其的立法建立一个完善的建筑物权分所有权制度体系。立足于我国实际，着眼于今后时期，追求安全健康便利及舒适的居住生活，才是该法的价值取向。同时，笔者相信，建筑物区分所有权制度的发展是无