[中医中药]酒店式公寓.ppt

业态分布 产业结构 中关村依靠电子产业成为商业中的新模式，中关村商圈从强化自己电子市场的霸主地位，增加多种业态组合，并且朝着功能完善、业态全面的大型综合性商圈迈进。 电子信息产业为主的产业结构 电子相关贸易企业。 电子及计算机企业97家，占65%，产值占80% 产品类型 客群 配套 中档写字楼为主，酒店稀缺 IT人群， IT商务人士，高级管理 高级技术人群 商业为主（大中型卖场、专卖店） 区 域 特 征 产 品 特 性 中关村商圈 是近几年来随着高新技术产业的异军突起而蓬勃发展起来的商业、商务区，未来近百万平米供应量将在5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。 区域 产品 项目名称 项目 位置 项目周边状况 项目规模 （平米） 项目位置卖点 内部配套 产品类型 客群 价格（租金） 装修标准 物业管理 项目分析 远中悦莱国际大酒店 海淀区 黄庄海淀医院路口向西300米 近邻格大院校、顶好商城、硅谷商城 61000 中关村唯一的精致生活沙龙广场 景观 写 字 楼 面向中关村个性消费阶层 40000元/平方米 精装 物业费：7.4元/平方米／月(含供暖) 中关村唯一的精致生活沙龙广场 作为带动和引导中关村地区精致消费潮流的载体，朗斯芳德创建于中关村新消费市场空缺，独立推进市场 公寓 44000元/平方米 区域内代表项目 亚奥商圈 亚运村商圈 业态分布 产业结构 整体业态单一，缺乏商业中心，及配套设施，在奥运影响，将会有大规模改变。 区域内物业类型较为单一，缺乏购物中心、商业步行街等新型商业物业形式的有力支持，商业功能不够完善 产品类型 客群 配套 超大体量写字楼，高档酒店，会议中心 专业的高新产业公司及部分服务类行业 运动休闲场所，专业卖场（汽车） 区 域 特 征 产 品 特 性 亚运村商圈 现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。 区域 产品 项目 名称 项目 位置 项目周 边状况 项目规模 内部 配套 产品类型 客群 价格 （租金） 装修标准 物业管理 项目 分析 汇园（公寓） 安定门外北辰东路18号 国际会议中心、五洲大酒店、北辰购物中心等 1300套房 游泳池、健身房 公寓 特别适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用 4元/平米/天 精装 租金包括物业费 国际金融社区中关村IT产业辐射区 汇欣（大厦） 朝阳区安立路8号 国际会议中心、五洲大酒店、北辰购物中心等 建筑面积6.8万平米 俱乐部、工商银行 写字楼 适合中小型咨询、广告公司使用 15-16美元/月/平米 公共部分精装 租金包括物业费 国际金融社区中关村IT产业辐射区 五洲（酒店）* 安定门外北辰东路8号 会议、展览、旅游、办公、居住、娱乐、购物、及餐饮服务、证券交易 建筑面积8.9万平方米 设有卡拉OK歌舞厅、KTV包间、多功能厅，并提供外币兑换、信用卡结算、旅游、购物、机票销售、美容美法、按摩、桑拿、电传、传真、打字、复印、洗衣、IDD、卫星电视等综合服务。 酒店 机关领导、高级管理技术人群 标准间：520 /天 精装 无 北辰金融商贸城内 区域内代表项目 对中国服务式公寓的需求 国内商务流动的增加 国内中长期旅游人群的增长 来华外籍商务人士的增长 来华外籍旅游人群的增长 四、投资分析 （一）供求分析 中国大陆接待的海外游客---1997至2009财年 数据来源：中国国家旅游局，亚太旅游协会和仲量联行酒店顾问公司。 服务式公寓需求主要来自外籍员工，国内客户所占比例很小 需求对象 外籍人士 国内客户 短期需求 （1个月以下） 中长期需求 （6个月以上） 短期工作或项目需要 长期在中国工作的外籍人士 公司短期商务来访 短期旅游需求 参加培训和学习、短期商务旅游 中期需求 （1-6个月） 找到正式住处前暂时居住需要 需求结构 对郊区别墅市场是重大利好，但给酒店式公寓市场带来负面影响，市场对其大套公寓的需求下滑。 人员组合变化 随着海外公司的运营管理日益成熟，管理层更倾向于派外籍专家来华操作一个一个的项目，而不是派驻员工在华永久定居。 项目操作代替迁居中国 需求结构的变化 为降低经营成本，海外公司派驻外籍管理人员来华时更加谨慎，一般仅限于公司高管和资历较浅员工（有时雇用当地员工）。这导致外籍中层管理人员尤其是有家室的员工来华人数减少。 使外籍员工人数大幅减少，同时引起中短期类租房需求和小套公寓市场需求上涨。 市场需求情况 1997年以来北京、上海、天津（以下简称“三地”）的服务式公寓供应量保持着稳定的上升势头，虽然近些年增