[法学]第六讲 房地产交易法律制度.doc

第六讲 房地产交易法律制度 一、房地产交易的一般规定 （一）房地产交易的概念和特征 房地产交易——是指当事人之间以房地产为商品而进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。房地产交易具有以下特征： 1、房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产。 2、房地产交易的内容包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 房地产转让——是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房屋租赁——是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 3、房地产交易标的额大、专业性强。 （二）房地产交易的条件 1、房地产交易主体必须合法 2、房地产交易的标的必须符合法律规定的流通要求 房地产交易的标的，作为一种特殊的商品，其进入市场流通，必须具备一定的法律要求，一般从如下几个方面进行考察： （1）进行交易的房地产权属符合法律规定的转让、抵押和租赁条件，且不属于禁止转让、抵押和租赁的情形。如进行转让的房地产，必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件,即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，符合工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 房地产不得转让，是指下列情形之一的： ①以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 进行商品房预售的，应当符合下列条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证； ③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时期； ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人还应当按照国家有关规定将预售合同报县级以人民政府房产管理部门及土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。 （2）进行交易的房地产权属清晰，无争议。公民和法人及其他经济组织只能就自己拥有合法产权的房地产去与他人进行交易行为，当产权关系不能依法确定时，任何组织和个人不得围绕上述房产进行交易行为。房产处于争议之中或非自己合法拥有的房地产，不能进行文易。 （3）不属于限制的房地产权属。 在我国，由于房地产法律制度的特殊性，决定了一些房地产进行交易时受到一定的限制，具体表现在：①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。②以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。③房地产开发商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人；属于外销商品房的，持其《外销商品房销售许可证》或外销批文，应当卖给境外的组织或个人④房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。⑤城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定期后（5年），允许出售，但原出售单位有优先购买权。 《城镇住宅合作社管理暂行办法》第二十四条规定：“合作社住宅不得向社会出租、出售。社员家庭不需要住宅时，须将所住住宅退给本住宅合作社。住宅合作社以重置价结合成新计算房价，按原建房时个人出资份额向社员个人退款”。 3、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 （1）房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让 （2）地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让 （3）房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让 （4）房地产抵押时，房屋的所有权及其土地使用权同时抵押 4、房地产交易应符合法律规定的形式要件 房地产交易作为一项民事法律行为，必须依法具备一定的形式要求，这种形式