[法律资料]土地一级开发公司业务风险与防范.doc

土地一级开发公司 业务风险与防范目录 一、土地一级开发的概况及法律依据 2 二、土地一级开发的内容及基本流程 9 三、土地一级开发的法律风险 10 四、土地一级开发业务风险的防范 13 附录1：中华人民共和国土地管理法 19 附录2：土地储备管理办法 40 附录3：国务院关于加强国有土地资产管理的通知 46 附录4：国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 51 附录5：土地开发整理规划管理若干意见 57 附录6：江苏省国有土地储备办法 63 附录7：土地储备资金财务管理暂行办法 66 正文 一、土地一级开发的概况及法律依据 （一）土地一级开发的运作模式 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的公司，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 根据《土地储备管理办法》、《江苏省国有土地储备办法》中对于土地储备主体的规定，土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的公司投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。 这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的公司，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。 土地一级开发常见的盈利模式包括基本收益和浮动收益。基本收益包括开发公司受托进行一级开发的应得报酬、垫资开发的银行利息；浮动收益为在完成土地一级开发后，进行土地出让时，出让所得与约定的基准价之间的差额分成。 因此开发公司参与土地一级开发需要与地方政府、地方土地储备中心签订开发协议。一般情况下，根据该等协议，开发公司参与土地一级开发的收入计算公式如下： 主营业务收入 = 土地使用权出让金–土地两金（除基础设施配套费以外）–土地出让金+应得报酬+垫资开发的银行利息 （二）土地一级开发中的法律关系 1、法律主体 土地一级开发主要涉及三个主体：政府及土地储备机构、土地一级开发公司、被拆迁人及被征地农民。 政府是征收和补偿的主体，因此，土地一级开发第一个重要的主体就是政府，土地储备机构的设立恰恰是完成政府一级开发职能的机构。但是，由于政府部门在土地一级开发中会存在资金不足、人员不足等多方面的难题，从而会制约土地一级开发，极不利于土地的储备，鉴于此种客观情况，全国各大城市开始将一级开发引入市场机制，所以才有了政府主导、市场运作规则。 2、法律关系分析 （1）法律关系中存在的问题 在土地一级开发中，政府是土地所有权的代表，土地储备机构是政府授权负责土地一级开发工作的专门机构，土地一级开发公司是开发的具体实施者，而被拆迁人及被征地农民则是一级开发前的土地使用者。理顺三个主体之间的法律关系，尤其是政府与一级开发公司之间的法律关系，对土地一级开发的顺利进行，至关重要。 原则上说，政府可以基于法律的规定授权给土地储备机构，由土地储备机构独自完成土地一级开发，政府与土地储备机构之间是授权与被授权的关系。事实上，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，土地一级开发的过程，也就是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程，而政府及其土地储备机构很难独立完成这些工作。因此，政府或土地储备机构可以委托有实力的一级开发公司进行土地一级开发，从而解决土地储备机构资金不足、人员不足等难题。 但问题随之而来。如果政府进行一级开发，政府就是一级开发的主体，应由政府履行义务并承担责任，如果政府委托一级开发公司进行土地一级开发，一级开发公司是否就成为一级开发的主体，那么是一级开发公司要承担责任？还是仍由政府承担责任？如果拆迁问题产生争议，拆迁裁决书中的主体应该是政府还是一级开发公司？解决问题之根本在于界定政府与一级开发公司之间的法律关系。 （2）不同法律关系对开发主体的影响 如果政府与一级开发公司之间是委托关系，按照《中华人