一篇房地产估价理论与方法.docVIP

第一篇 房地产估价理论与方法 ：房地产估价概述 ：房地产及其描述P6 ：房地产价格和价值P10 ：房地产价格影响因素P14 ：房地产估价原则P17 ：市场法及其运用P18 ：收益法及其运用P22 ：成本法及其运用P27 ：假设开发法及其运用P32 ：长期趋势法及其运用P35 ：地价评估和地价分摊P37 ：房地产估价程序P41 第一章 房地产估价概述1/4 1、熟悉房地产估价的含义 房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析。测算和判断并提供相关专业意见的活动。 2、掌握房地产估价的特点 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价； 房地产估价是提供价值意见而不是价格保证； 房地产估价有误差，但误差应在合理的范围内； 房地产估价既是科学又是艺术。 3、熟悉房地产估价的必要性 房地产具有独一无二和价值较大两个特性；并且房地产市场是典型的不完全市场，有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行替代市场的估价。 房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 4、掌握房地产抵押的需要 初次抵押估价再次抵押估价 转抵押估价续贷抵押估价 抵押期间估价 外置抵押房地产估价 5、掌握房地产征收征用的需要 被征收人选择货币补偿，要对被征收房屋的价值进行评估，为货币补偿金额提供依据； 被征收人选择产权调换，则要对被征收房屋的价值和进行产权调换房屋的价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据； 有时还需要评估因征收房地产造成的家具、家电、机械设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停业停产损失。 6、熟悉房地产税收的需要 为了防止偷逃税款，避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值（租金）为参考核定计税依据。 7、了解房地产保险的需要 投保时需要评估保险标的的实际价值，为约定保险标的的保险价值和保费金额提供参考依据。 在保险事故发生后需要评估因事故发生造成的损失，为确定理赔金额提供参考依据。 第一章 房地产估价概述2/4 8、熟悉房地产转让和租赁的需要 为卖方确定要价提供参考意见； 为买方确定出价提供参考意见； 为买卖双方协商成交价格提供参考依据。 9、掌握国有建设用地使用权出让的需要 国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协商等方式，都需要对土地进行估价； 为人民政府国土资源行政主管部门确定出让底价提供参加依据； 为欲取得土地者确定各种出价提供参考依据。 10、熟悉房地产分割的需要 （1）离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割，但房地产一般不宜采用实物分割的方法。 （2）房地产分割一般采用折价、拍卖或变卖的方法，然后对取得的价款予以分割。 （3）有时即使采取实物分割，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的多退少补。 11、掌握房地产损害赔偿的需要 （1）房地产损害需要评估被损害房地产的价格减损额和相关经济损失，为和解、调节、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。 （2）房地产损害的类型： 因修改城乡规划； 因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等； 因使他人房地产遭受污染； 因工程施工不慎； 因工程质量缺陷； 因未能履约是他人工程停缓建； 因对房地产权利行使不当限制； 因异议登记不当； 因非法批准征收、使用土地； 其他房地产损害赔偿。 12、掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要 房地产征收、强制拍卖、损害赔偿，以及涉及房地产的违纪、违法和犯罪行为，都需要权威、公正的房地产估价，为争议各方协商、有关单位调解、仲裁结构仲裁、行政机关处理、纪检部门查处、检察机关立案、人民法院判决、以及司法机关和公民组织进行诉讼等提供参考依据。 13、熟悉企业有关经济行为的需要 企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策提供参考依据。 14、了解房地产行政管理的需要 我国经济体制从计划经济转变为市场经济，对各类财产的行政管理从过去单一的实物管理转达重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。 房地产行政管理不仅需要高清土地和房屋的数量、质量，还要高清土地、房屋的价值量变动情况。 第一章 房地产估价概述3/4 15、了解其他方面的需要 为办理出国移民提供财产证明需要的股价服务； 房地产投资信托基金需要的估计服务； 房地产开发经营过程中需要的估价服务； 建设用地使用期届满需要的估价服务。