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房地产项目年度营销推广计划报告及月度推广计划云星尚雅名督07年度营销计划 （宝资通·云星尚雅名都策划部） 2007年1月5日 ? 报 告 大 纲 1?????????市场背景 2?????????销售部署 3?????????目标客户分析总结 4?????????推广整合计划 5?????????营销活动计划 1????????市场背景 2006年，是南宁市房地产业的政策波动年，政府调控楼市的政策层出不穷，调控目标与深度不断强化。南宁市楼市的“美丽神话”被强有力政策干预影响中持步调整。 10月过后，宏观调控下的个盘营销也有了重大的转变，在江南西部片区几个大盘“尾盘现象”在已不复存在，特别是在2006年第四季度开盘的楼盘，如南宁奥园、碧园南城故事，这些楼盘开盘即告售罄，龙光普罗旺斯也正在紧锣密鼓的准备年末上市，必将再创江南西部楼市神话。 1.1????南宁房地产发展燎望 2006年下半年，在国家的宏观政策下，诸多消费者的观望，影响了开发商本年度的收成，为抓紧最后的时机，2006年11月，南宁市新增商品房成倍提升，新增商品房面积为50.45万㎡，其中住宅供应面积51.16万㎡。 11月是今年下半年以来，商品房最集中放量的一月，等待许久的消费者原本期盼房价下跌，但等到的竟然是更高的房价。南宁市在保障类大量推出的影响下，住宅销售价格保持较为平稳的水平。直至11-12月江南市场走势出现较为明显的变化。 ?随着2006年淡出，迎来寄托希望的2007年。许多市民非常担心明年的房价仍居高不下甚至还有上涨的空间，在广告和诸多花样的促销下，消费者便耐不住等待，踏入自己的购房计划中。从长远利益来看，国家执行宏观调控是为了更好的发展市场，使其能够健康稳步前进。 1.2????江南房地产前景 ?????????物业动态 2007年江南房地产基本可以定局为西部板块的三强竞争，主要为龙光普罗旺斯、碧园南城故事、南宁奥园的残酷角逐。龙光普罗旺斯在第一季度主要销售物业为三个组团的多层，紧接着必将大批量推出一期小高层和高层物业，在推广上高举高打；碧园南城故事、南宁奥园2007年度销售物业为多层，与龙光有形成一定的差别。本项目物业在与碧园南城故事、南宁奥园同比地段位置稍好，比较适合购房自住的客户，但此部分面临龙广普罗旺斯的强劲挑战，销售环境不容乐观。 ?????????价格动态 由于碧园南城故事、南宁奥园一期开盘销售一反市场沉迷态势，都以低价启动市场形成焦点，价格走高有较大的操作空间，这个大盘销售价格在一期积累了一定的销售势能必然逐步走高，此可视为本项目的动态优势。 龙光现楼销售，一期物业绿化品质较低，销售均价估计在2600元/平方米左右。 ?????????营销方向点 通过与以上几个项目的综合对比，本项目在整体都处于劣势的情况下，必须照准多层户型好，错层设计这一得到市场验证的差异化优点，集中火力功其一点，从而避开竞争的残酷压力。 2????????销售部署 2.1????2007年度销售任务 依照发展商销售要求，结合江南楼市近况与竞争态势，决定云星·尚雅名都在07年度主要面临残酷的大盘围困竞争，销售任务的完成将变得更加困难，因此云星·尚雅名都在2007年度的销售任务定量为600套。 由于2006年形象主题转变，因项目多方面资源比较缺乏，没有系统地推广项目，是目前项目附加值低的主要原因，,2007年度“云星·尚雅名都”有必要重新树立拉高项目形象，提升增值空间，因此根据项目现状和市场情况，统筹安排销售计划共分为四个阶段: ? 营销周期 起止时间 销售目标 累计套数 完成销售额 重新启动期 2007年1月 - 2007年4月 15％ 90 2250万RBM 推广期 2007年5月 － 2007年7月 ?25％ 150 3825万RBM 成熟期 2007年8月 － 2007年10月 ?35％ 210 5460万RBM 巩固期 2007年11月 － 2007年12月 ?25％ 150 4125万RBM 累计 一年 100% 600 15660RBM ? ? 2.2????各计划销售任务分解与物业销售安排： 销售任务20套 销售任务20套 销售任务10套 销售任务40套 2007年1月???????2007年2月????????2007年3月???????2007年4月 ????????上市物业：D10栋、D9栋上市 ????????旧物业：D14、G11栋；D11栋、D13栋尾房纬器、 ????????上市物业：D11栋、D13栋物业上市 ????????旧物业：D14和G11栋物业促销 ? 销售任务50套 销售任务40套 销售任务60套 2007年5月???????????2007年6月???????????2007年7月