房地产私募基金委托贷款模式下法律风险和其防范.PDF

金融业务中心 基金信托与投资业务团队 2016 年9 月23 日｜第3 号 房地产私募基金委托贷款模式下的法律风险及其防范 【引言】 由于企业间借款存在被认定无效的法律风险，房地产私募基金通常会通过银行委托贷款或信托 通道代为发放贷款等方式间接向房地产企业提供借款。对于房地产私募基金来说，通过银行委托贷 款形式向房地产公司发放贷款，符合我国法律和行政法规的规定，不存在合同无效的情况，是房地 产私募基金运作模式中常见的一种类型。近年来，房地产私募基金委托贷款模式下出现不少诉讼， 引发广泛关注。本团队律师根据近期最高院一起借款担保合同纠纷案件总结如下房地产私募基金委 托贷款模式下常见的风险及注意事项，向投资人进行提示，希望可以增强投资人警惕意识，科学合 理的进行投资决策。 【案情简介】 2012 年6 月，A 房地产私募基金（以下简称A 基金）作为委托人，B 银行作为贷款人，C 房地 产公司（以下简称C 公司）作为借款人三方签订了一份《委托贷款合同》。根据《委托贷款合同》， A 基金委托B 银行向C 公司发放委托贷款1.5亿元，用于C 公司开发的D 项目。在《委托贷款合同》 签订的同日，A 基金与C 公司签订了一份《投资合作协议》，协议约定：鉴于A、B、C 三方签订了 《委托贷款合同》，A 基金以委托B 银行向C 公司发放委托贷款的方式对D 项目进行投资并进行监 管，投资金额为1.5亿元。同时A、B、C 三方基于上述《投资合作协议》签订了《监管协议》，约 定A 基金对C 公司的“公章”、“财务章”、“合同章”等印章进行监管。 后双方发生争议，A 基金根据《委托贷款合同》向人民法院提起诉讼要求C 公司偿还借款本金 及其利息。C 公司基于《投资合作协议》认为A 基金与C 公司之间是投资关系，并且以A 基金无理 拒绝为C 公司加盖印章，导致公司无法进行正常的经营活动，损失严重为理由向人民法院提起反诉。 C 公司认为即使将A 与C 之间认定为借贷关系，借款人不按期归还借款，应由贷款人（受托人）起 诉，贷款人坚持不起诉的，委托人可以以受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼， 所以C 公司应为第三人，而不应列为被告。 【案例分析】 本案的争议焦点主要有以下三点：1、本案法律关系的定性；2、C 公司可否提起反诉；3、C 公司在借贷关系中的诉讼主体地位。对于以上三个问题，分析如下： 1、本案法律关系的定性 与“股+债”投资模式不同（即房地产私募基金为降低投资风险，受让被投资房地产公司的部 德衡律师集团客户通讯 ▪ 基金信托与投资业务团队 第 3 号 第 1 / 3 页 分股权，并约定该房地产公司原股东有义务在一定条件下按约定价格回购股权。房地产私募基金持 股期间，房地产公司需要向房地产私募基金支付固定的股息，这种交易安排，被称为名股实债）， 本案在A 基金与C 公司签订的《投资合作协议》中，并没有明确A 基金在投资过程中具有股东身份， 具有相应股权，仅仅是在《监管协议》中给予监督项目经营的权利，虽然被告C 公司在答辩过程中 认为C 公司与A 基金之间是“名为联营，实为借贷”的投资关系，而不是委托贷款关系，但是没有 明确的支持依据。所以法院在判决书中认为，A 公司与C 基金签订的《投资合作协议》以及由《投 资合作协议》而派生出来的《监管协议》均是为保证A 基金的委托贷款资金安全而签订的，实际上 是一种委托贷款关系，而不是投资关系。 2、C 公司可否提起反诉 由于本案实际上是委托借款关系，C 公司对于A 公司要求返还印章和赔偿损失的反诉与委托借 款关系的本诉不属于同一法律关系，C 公司不能以A 基金干扰C 公司正常经营活动为由提起反诉， 而只能另行提起诉讼主张权利。本案中C 公司本意是引入基金作为投资方，并对公司的经营管理进 行监督，实际上反应的是基金投后管理的问题。对于房地产私募基金来说，采用股权投资模式自身 承担的风险较大，因此应采用严格的投后管理方式，对企业的经营管理和财务状况进行全面管理； 而对于采用债权投资模式的房地产私募基金来说，由于其投资诉求在于房地产企业的短期收益，因 此应采取更为灵活的监管方式。 3、C 公司诉讼主体地位 本案中《委托贷款合同》是由A、B、C 三方共同签署。A 为委托人，B 为受托人，C 为借款人， C 在合同签订时对于A 与B 的委托代理关系是知晓并同意的。根据《中华