[研究生入学考试]第八章__项目可行性研究西安建筑科技大学 4.ppt

§1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §1 资产评估的基本概念 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §2 资产评估的主要方法 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 §3 典型资产评估示例 三、市场法 市场法以市场存在为前提。这种方法是参照市场上近期形成的类似资产的交易价格来确定评估资产的价值的，它强调供求关系对资产价格的影响。 市场法的理论基础是：效用相等的资产可以产生替代效果，其价格彼此接近。因此，市场法是以“替代原则”为前提的。 采用市场法对资产评估的计算公式为： 资产评估价值=参照物的成交价格×功能系数×调整系数 三、市场法 1. 适用范围 要有一个健全的市场体系，包括商品市场、劳务市场、资产市场、房地产市场、证券市场和资金市场，以便在市场上能收集各类资产的交易情况和有关数据。 前提条件 由于市场体系比较完善，这种方法的用途非常广泛，大 约60%的以上的资产采用市场法评估。 西方 虽然市场机制尚待完善，但市场体系的框架已基本形成，因此，在单项资产如汽车、机械等需要转让、参股时采用比较普遍。 我国 三、市场法 2. 选择参照物 通常参照物应选择三个以上 3 参照物与评估对象之间必须存在可比因素 2 参照物与评估对象必须是同类资产 1 用市场法进行资产评估时，选择适当的参照物是正确评估资产价值的一个关键环节。在选择参照物时应注意以下几点： 三、市场法 3. 调整系数的确定 运用市场法评估资产，如果能找到完全相同的资产，则评估非常简单；如果只能找到类似资产的现行价格或同样资产过去的、另一地区的价格资料；这时评估的主要工作就是依据参照资产与被评资产的差异，对参照资产的市场价格进行调整和修正，并最后得出评估值。 价格调整系数 （1）功能系数。功能强则价格高，反之则价格低 。测算方法有多种，应根据不同的具体情况分别确定。 （2）调整系数。调整系数主要考虑时间因素和环境因素对资产价格的影响。 一、房地产的评估 房地产评估是一个具有内在规律性的客观过程，在此过程中，一要考虑房地产自身的物质属性以及由其派生的经济特征；二要兼顾我国房地产宏观管理的体制、现行的政策与法规。 1. 房地产评估的基本原则 房地产评估的基本原则 独立、客观、公正原则 合法性原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 一、房地产的评估 2. 房地产评估的方法 表7-1 成本法、收益法和市场法 以分析基本投入、消耗和其它信息为特征的方法。 市场狭小、成交实例不多的房地产，如新开发地区的地域环境、别墅式建筑物；作特殊设计和用途的厂房、学校、公共图书馆、运动场、污水处理厂、机场等；为房地产征税、保险、申请低押贷款而进行的估价。 方法 成本法 基本特征 应用步骤 最适宜的评估对象 估算被评估房地产的重置成本；估算折旧额；估算所占土地的地价；求得房地产估价值。 最不适宜的评估对象 对于没有投入 过资本的生地。 一、房地产的评估 以分析为特征的方法。 适用于有收益或有潜在收益的房地产如宾馆、公寓、仓库、购物中心等。 方法 收益法 基本特征 应用步骤 最适宜的评估对象 预测被评估房地产的年总收益；估算年总费用；计算年净收益；确定报酬率；求得房地产估价值。 最不适宜的评估对象 对于机关、学校、公园等公用房地产，以及无设施的生地大多不适用。 市场法 以评估人员的经验知识为依据或基础的方法。 寻找参照房地产交易实例；选择比较要素，完成必要计算；针对拟评估的房地产调整参照房地产的售价；把多个调整值平衡为拟评估的房地产市场价值。 适用于