[管理学]房地产评估第3章 房地产价格与价值.pdf

第三章 房地产价格和价值 • 房地产价格的含义和形成条件 • 房地产价格的特征 • 房地产的供求与价格 • 房地产价值和价格的种类 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 二、房地产价格的形成条件 一、房地产价格的含义 关于价格： 1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东 西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币 形式来偿付。 （[英]戴维：现代经济学词典，现象） 2 ）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商 品中的抽象的人类劳动。 （许涤新主编：政治经济 学辞典，本质） 房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所 必须付出的代价——货币或实物、无形资产和 其它经济利益。 二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的交 换价值；反之，交换价值很大的东西，往往 具有极小的使用价值”——亚当·斯密 3、有效需求 对物品的有支付能力支持的需要——不但愿 意购买而且有能力购买。 第二节房地产价格的特征 一、房地产价格与一般物品价格的共同点 都是价格，用货币表示； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 二、地价与一般物品价格的不同  生产成本不同  一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质上不 是劳动价值的货币表现，是地租的资本化  折旧不同  一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝 而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有期限的土 地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。  价格差异不同  一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致， 而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格 差异较大。  市场性质不同  一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观， 而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的 影响较大。  价格形成时间不同  一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大， 形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为 不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此 地价形成的时间通常较长。  供求变化不同  对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的 产品和服务的需求而引起的需求。 二、房地产价格的特征 1、房地产价格受区位的影响很大； 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格； 3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使 用代价的租金； 4、房地产价格是在长期考虑下形成的； 5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易 者的个别因素的影响。 第三节 房地产供求与价格 房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动， 从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两 种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的 房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者 （购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他 一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响 房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求， 要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现 的。 主要内容 一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 四、房地产供求弹性 五、房地产供求与价格关系的特殊性 一、房地产的需求 （一）房地产需求的概念 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内， 在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且 能够购买（或承租）的数量。 形成需求的两个条件： 消费者愿意购买 消费者有能力购买 （二）决定房地产需求的因素 1、该种房地产的价格水平 2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关物品的价