2012 年长沙市商业地产市场分析报告.doc

2012 年长沙市商业地产市场分析报告 第一部分 长沙市商业现状总体概述 一、总体情况描述 目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、 六大商圈的零售商业网点格局。拥有 20 多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有 10 多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在 规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。 可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开 放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。 长沙商铺市场在 2001 年启动之后， “商铺投资”如潮涌般的兴起。2002 年商铺价格同比上涨达 30%之多，2003 年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004 年长沙 商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005 年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场 异常活跃。进入 2009 年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012 年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均 回报率达到 8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012 年可以说是开发商业地产的大好时机。 二、城市商业网点规划 1．城市商业发展目标 着力打造长沙市 1 小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、 资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济 发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。 长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情 况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。 2．商业体系规划 长沙市商业体系结构为：1 个市级商业中心即：五一广场商业中心；2 个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心； 10 个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭 商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30 个社区级商业中心；5 个重点镇商业中心；5 个一般镇商业中心。 第二部分 长沙市商圈调研与分析 一、五一商圈 （一）商圈范围 以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达 113 公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡 子街三条特色街。 （二）商圈现状 五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有 6000 余商家，日均客流量 40 万人次以上，年消费额达 20 亿元，是长沙人流、 物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。 此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道 202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。 (三)主要商业及配套 主要商业： 新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下 商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。 主要配套： 餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红 火锅等。 银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行 酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7 天快捷酒店。 娱乐：金色年华 KTV、温莎 KTV、钻石钱柜 KTV、星光灿烂、魅力四射。 交通：旅 1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202 等。 （四）租售