理财学原理-第五章--居住规划.pptVIP

2016年9月 一、市场比较法 二、成本逼近法 三、收益法 市场比较法，是指将待估价房地产与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，以修正后的类似房地产已知价格估算待估房地产价格的方法。 （一）选用市场比较法的前提条件 一个活跃的房地产市场 比较指标、技术参数可搜集 （二）市场比较法的具体步骤 搜集资料（市场交易案例） 选择比较实例（应不少于三宗） 比较项目的修正（交易情况、时间差异、区位、微观因素等） 计算待估房地产价格 计算待估房地产价格： 某一宗房地产经过筛选取出三个交易实例，根据三个实例修正得出待估房地产的价格分别为100万元、110万元和130万元，该房地产的价格估计结果可以采用以下方法： 1、算术平均法：（100+110+130）/3=113.3万元 2、加权平均法：假设上述三个交易实例的权数分别为30%、50%、20%，则该房地产的价格为 100*30%+110*50%+130*20%=111万元 3、取中位数：在三个交易实例中取中间的数据：110万元。 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。 成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估。 收益法就是将待估房地产的预期收益折现到估价时点并进行累加，以此估算待估房地产价格的方法。 一、居住规划的流程 二、租房与购房决策 三、购房规划 四、购房的步骤 五、租房 （一）租房与购房的优缺点 （二）租房或购房的决策方法 – 年成本法 （三）租房或购房的决策方法 – 净现值法 （四）租房购房决策影响因素 （一）购房规划的流程 （二）购房能力计算—可买总价多少的房屋 （三）购房能力计算——应有多少储蓄 （一）买房的知识准备 （二）搜集、分析房地产信息 （三）购房 （四）签单与过户 （五）验收与入住 （一）租房的类型 政策性租赁房 廉租房 两限两竞房 居民住房 （二）房屋租赁流程 确定租哪类房 寻找房源信息 联系房东和看房 签订合同 一、概述 二、婚前购房 三、房产分割 结婚时是买房，还是租房，当事的年轻男女双方的想法会有差异。 不同时代，对婚姻居住的期待是不同的。 不管发展到哪个时代，婚姻都是以感情为基础的结合。 男方全款买房 男方家长支付购房首付款 男女双方共同买房 如果房产是夫妻共同财产，则在某种情况下会发生房产分割的情况。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，由人民法院依法判决。 （一）房产分割的种类 （二）房产分割的路径 （三）房产分割的方法 1、婚内财产分割情况下的房产分割 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的； 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 2、离婚财产分割情况下的房产分割（协议与判决） 1、离婚析产的房产分割 析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。 2、离婚诉讼的房产分割 1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，采用竞价方式 2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿 3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割 单利与复利的终值、现值 单利 复利 现值 PV=FV/(1+i×n) PV=FV/(1+i)n 简记为： PV=FV(P/F,i,n) 终值 FV =PV+PV×i×n =PV×(1+i×n) FV=PV×(1+i)n 简记为： FV=PV(F/P,i,n) 单利因子 复利因子 用终值除以利率因子可得到现值 终值等于现值乘以利率因子 现值比终值小 现值系数 终值系数 1/(1+i)n 复利因子 单利因子 1/(1+i×n) 案例2 王先生租房的净现值是： 王先生购房的净现值是： 其中NPV为净现值 t为年份数 CFt为各年的净现金流 i为折现率。 可见，租房的净现值-231461元大于购房的净现值-231461元，王先生租房更划算。如果房价5