中南地产成本控制管理.doc

中南地产成本控制管理 ? 提升产品品质真的等于投入更多成本么？质量、进度、成本之间的矛盾真的难以调和？ ? ? ? ? 在成本价值工程上，我们常常关注于不均衡使用成本的做法，严控结构性成本（如工程建筑的空间骨架的投入），合理投入功能性成本（如建筑物基本使用功能的投入成本），重点投入敏感性成本（如园林景观、小区入口、大堂等的投入），力图将好钢用在刀刃上。但是真正能落到实处的企业并不多，原因可能在于成本意识不够、工程管理能力不强、研发能力有限等，但中南在这三者之间可以说取得了非常有效的平衡。 ? ? ? ? 中南从建筑公司起家，对于工程产品的建造品质一直都有自己的理解和坚守，有时候甚至到了对质量“斤斤计较”的程度，做得不好的坚决砸掉，为了精益求精也会推倒重来。乍一想，这对成本管理还真是一个莫大的考验，然而实际上，从中南品质管理过程中演化而来的中南独特的成本管理理念，不但实现了建筑精品，同时项目开发每平方米综合成本较行业平均水平低5%，建安成本低8%，而且品质质量够硬降低了后期维护和返修的成本，实现了成本的长线管理与节约。 ? 中南宪章：工程管理的品质起点???? ? ? ? ? ? 中南拥有特一级资质总承包队伍，在工程质量方面有着堪称顽固的坚持，却也因此造就了明显的产品优势。然而这并不意味着中南的工程管理非常容易，恰恰相反，在中南最难管的也是工程。因为中南集团董事长陈锦石从事建筑行业多年，专精于该领域，下面的人要达到他的高标准非常难。为了将高品质坚持下去、推广开来，中南总工办、工程管理中心研究制定了一整套中南宪章，即针对提升产品品质而自主研发的、完善的工艺工法体系，具体细化为227条工艺措施，内容囊括土建、装修、安装、防水等分部分项工程，包括建筑工程设计、景观工程设计、标准工期以及工程类、物资类、设计类、总包分包类等的招标管理等。 ? ? ? ? 以建筑工程设计周期表为例，内容囊括设计招标、概念规划、政府沟通、控详规、政府审批、修规、规划报批、建筑方案、初步设计、施工图、审图、报建等全过程，分别按新老项目的居住一类、居住二类、居住三类细分，从内容涵盖和类别细分这两个维度，对各阶段的工作事项和时间安排都做了详尽规定。 ? ? ? ? 再以细化到标准工期计划为例，中南分阶段累积计算合理工期及工期调整值，确保总工期的周全性、合理性、及时性和随实际而变的灵活性。比如总工期的计算，为第一阶段选定工期（桩基础及地基处理、正负零）加上第二阶段调整工期（地上主体），即从场地土方平整到桩基施工到总包施工至最后竣工的全过程，其中第二阶段调整工期特指总包进场从基础开始施工至最后竣工，会综合考虑地下室、斜屋面、天气、假期、全装修房、地形地貌系数等，以及总包提前到场地平整开挖进场的施工前准备。具体到标准工期安排上，工程竣工日期比交房日期提前3个月；景观工程实际施工时间不得少于4个月，要留足土形自然沉实时间，但必须在房屋竣工验收后1个月即交房前2个月完工。 ? ? ? ? 不得不提的是，关于建筑工程、景观工程设计等，从首稿、二稿、三稿到完善文本，董事长都会全程参与并签字确认。 ? 品质践行：样板展示、工艺工法研究与创新 ? 1.总部样板嵌入全系列工艺工法 ? ? ? ? 中南在总部建了两个样板区，一个是2011年建的1层楼样板房，展示了中南第二代产品土建和安装方面的工艺工法，包括几百项具体做法和标准要求，在2012年全面推广；另一个是2012年底开放的5层楼样板房，除了土建和安装，还涵盖了景观、精装修乃至外立面的做法和材料选用等的全系列工艺工法，其中整个一层展示了上千种物资、材料等，并附有讲解和说明。实物陈列以剖面形式直观展示了平面屋、坡面屋、卫生间地面、隔热隔音铝合金窗采用的不同工艺等，还介绍了智能一体化加防系统、聚氨酯防水保温一体化屋面，并引入了行业前沿的新风系统、灭蚊系统等。除了工程质量，还说明了如何设计和该设计起到的作用，以及项目营销推广中怎样通过户型设计“偷面积”，并展示了改造前和改造后的户型。这栋5层楼的样板楼共花费近千万人民币，从工艺工法上来讲，只有深谙建筑工程的开发商才建得出来。 ? ? ? ? 样板房的作用和独特之处，首先在于展示工艺工法和品质保证；其次，中南项目总工程条线会组织进行现场培训、学习；再次，各项目公司工程条线组织施工单位到现场观摩，作为工程质量的标准。 2.工程通病研究，以解决质量难题为己任 ? ? ? ? 比如中南工艺工法中有一项“铝合金门窗后塞法”施工工艺，通过洞口主体施工阶段预留企口，抹灰阶段设置二道加强防水层，门窗安装阶段密封胶封堵等一系列手段防止雨水从外侧灌入，大大降低了房屋交付后雨水天气时门窗漏水的概率。又如立管吊模工艺中的“三次成活法”，通过对立管与洞口间缝隙进行分阶段浇筑细石混凝土、设置二道加强防水、管道四周由