华南智慧城CBD概念设计任务书0910.docx

目录1、项目概况31.1项目区位31.2交通状况31.3周边资源41.4规模指标41.5规划要求42、规划设计的基本原则52.1项目定位52.1.1定位总策略52.1.2项目形象定位52.1.3物业配比建议52.1.4分物业发展策略52.1.5商业定位52.2总体规划62.2.1规划原则62.2.2规划要点72.2.3规划方案示意72.2.4形象打造72.2.5交通组织82.2.6出入口设计要求92.2.7停车设计93、分物业产品设计建议103.1商业设计要点建议103.1.1业态建议103.1.2立面形象103.1.3外部、内部空间103.1.4商业交通组织及设施建议113.1.5建筑指标建议113.1.6其他113.2写字楼设计要点建议123.2.1写字楼设计原则：123.2.2智能写字楼设计123.2.3立面形象123.2.4公共空间133.2.5公共配套133.2.6产品灵活划分133.2.7层高建议133.2.8空中花园（参考）133.2.9与商业、写字楼的关系要求144、设计成果要求154.1概念方案154.1.1项目概念方案设计成果154.2.2其他图纸或文本资料154.2设计成果提交时间计划151、项目概况1.1项目区位华南智慧城项目位于肇庆市端州区，总占地380亩，是广佛肇中心城市现代产业新城;集现代产业办公、商业、商务、休闲、生态宜居为一体，再造产城融合，城市升级新引擎。CBD商业中心区项目为华南智慧城第二期开发项目，位于整个项目东南端，紧邻玑西路与风华路，由两栋CBD产业大楼与集中商业裙楼组成。1.2交通状况华南智慧城项目位于肇庆市端州区太和北路以西，风华路（现改为智慧大道）以北，桂园路以南，玑西路与三茂铁路以西地段；产业园区临近区內主要干道，铁路（轻轨）枢纽，交通便捷。1.3周边资源周边高端、中高端居住区，三榕工业园区，智慧城本身高端产业、商务群体，为项目提供了强有力的消费客群支撑。项目周边约5分车程范围内分布肇庆火车站、城际轨道枢纽、城西客运站、体育中心等城市交通与场馆设施。项目北望北岭山，东部为波海湖、七星岩景区。1.4规模指标华南智慧城CBD项目占地24554.35㎡，建筑总高控制在100米以下，地上22层（包括集中商业4层），地下1层；总建筑面积约137000㎡，其中商业面积约52000㎡；写字楼面积约65000平方，为两座塔楼；地下一层为车库，建筑面积约20000平方。1.5规划要求根据华南智慧城总体规划要求，本项目总体包括两部内容：智慧mall：总建筑52000平方，打造肇庆最高档次一站式购物中心；产业CBD ：总建筑65000平方，打造现代产业CBD商务中心,引领肇庆市场。2、规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1定位总策略肇庆最高端现代购物中心2.1.2项目形象定位一座城市的新地标，商业发展的新方向2.1.3物业配比建议购物中心规模：5.2万平方米；地下建筑2万平方米，写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模6.5万平方米。2.1.4分物业发展策略商业（精品、高端、主题化）以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级，打造肇庆最高端一站式购物中心。写字楼（时尚感、高品质、生态性）保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。2.1.5商业定位整体目标定位：一站式购物中心业态定位：以精品主力店或次主力店与五星影院相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀；精品生活超市约15000平方，满足项目周边消费群体的生活需求。客户定位：满足园区内企业员工、端州区及高要市消费群体日常购物、休闲、娱乐以及商务办公需求，同时向德庆、云浮等周边县市辐射。2.1.6 写字楼定位华南智慧城项目定位：现代产业新城肇庆城市地标写字楼整体定位：城市新中心产业CBD 粤西区域标杆商务空间（参考：产业CBD，商务新地标）城市新中心产业CBD核心区粤西标杆物业，提供国际5A甲级标准办公空间以高性价比和产业新城丰富配套为核心卖点的高端商务空间为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所客户定位：主抓核心客户：高科技、软件、金融、贸易、信息服务、文化创意等企业、机构；以肇庆本地客户为基础，广佛区域拓展客户为主；珠三角产业转移战略催生的第三产业、现代服务业客户产业积聚吸引珠三角、粤西区域服务外包企业打造高形象和高性价比，兼顾一定的投资功能；产品定位:面积区间建议根据楼层划分为3个梯度（满足不同企业需求）整层销售（高楼层部分）：针对知名品牌大企业、机构使用半层销售（高楼层部分）：针对大中型企业为主100-300平米（中低楼层部分）：针对中小企业为主单层面积约：1500-2000平方2.2总体规划2.2.1规划原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则