在产品标准制定中做好成本优化与客户敏感点的匹配性.docx

在产品标准制定中做好成本优化与客户敏感点的匹配性一、总则通过运用价值工程理论，结合产品定位，以价值最大化为取向，合理确定与优化产品标准，减少无效成本，以获得最大效益。（无效成本的定义：对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同补偿，属于费用浪费的成本。）产品标准的优化是成本前置管控的具体体现，产品标准的优化并不是一味地追求低成本，具体需针对产品标准的不同内容运用价值工程理论分别采用不同的优化方法，因此根据产品标准的不同属性与重要性，分别梳理出客户敏感点与成本敏感点，并进行了排序。梳理敏感点的原则如下：1.1客户敏感点：引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现。但客户敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。1.2成本敏感点：消耗量及指标量大，成本优化可行且便于前期控制，以及影响成本较大的，我们称为成本敏感点二、优化产品标准的思路与原则1.客户敏感点的标准制定原则客户敏感点相对投入有较大的产出效益，因此对客户敏感点标准的制定应综合平衡并重点考虑项目定位与成本支出，运用价值工程理论，采用“四象限法”管理工具进行产品标准的制定与成本优化。2.客户敏感点的优化思路产品标准属性成本优化思路ⅰ客户敏感度高,且对成本支出影响很大1)在与项目相定相戒匹配前提下,不提高产品标准,不增加成本;2)在产品标准降低并不明显的前提下,但能大幅降低成本;3)功能提高,成本略增加。ⅱ客户敏感度高,且对成本支出影响大ⅳ成本支出很大,但客户敏感度不高满足功能的前提下，成本优化做到最省ⅲ成本支出大,但客户敏感度不高2.纯成本敏感点优化的原则与方式满足强制规范及功能的前提下，做到成本最节省，通过材料、工艺选择及方案选型来分别达到成本优化最省的目的。三、成本优化成果具体案例如下：◆客户敏感点的成本优化案例：1、长沙某项目项目一期外立面面层装饰方案选型1.1外立面不同方案的经济性对比外墙饰面做法单价分析项目单位方案一普通弹性涂料外墙方案二劈开砖外墙方案三通体砖外墙方案四砂壁漆外墙方案四仿石涂料外墙方案五：石材外墙（按荔枝面黄金麻）供应价安装价综合单价供应价安装价综合单价供应价安装价综合单价供应价安装价综合单价供应价安装价综合单价供应价安装价综合单价外墙抹灰m2102333102333102333102333102333102333面层做法m21223 35 45 69 11425 63 88.253520 55 7535 110 290300 590 综合单价(元/M2)m2　　68 　　147　　121　　88 　　143 　　623 1.2 外立面选型：1）为保证楼盘效果与品质，原方案设计三层以下外墙采用干挂石材，成本支出大，为了降低成本，同时不对效果与品质产生影响，通过市场调研，存在以涂料代替石材的做法，远距离观感达到非常近似石材的效果，从上述分析可知，仿石涂料与干挂石材对比，成本大幅减少，考虑到与人非常接近部分的感知，门头部分仍保留干挂石材，其它部分全部以仿石涂料替代。与原产品标准对比，单方减少45元/m2，减少总金额700万元。2）优化售楼处立面确定门头部分仍保留干挂石材（考虑到与人非常接近部分的感知），其它部分全部以仿石涂料替代，不对效果与品质产生影响，同时降低成本。减少成本100万元。2）随着外墙砖施工费用的大幅增加及外墙施工材料的多样化及目前存在的政策规定的变化，需要对市场进行更多的了解及分析，以改变项目立面材料设计的单一现状，同时优化原方案立面设计，在对各类涂料进行全方位的市场调研及案例了解后，确定以砂壁状质感涂料替代外墙面砖，保障外立面效果的同时降低成本，与原产品标准对比，单方减少18元/m2，减少金额300万元。3）不同部位的饰面做法优化如下：序号部位备选方案确定方案1门头a干挂石材b仿石涂料干挂石材2裙楼（首层到二层）a仿石涂料b湿贴劈开砖仿石涂料3塔楼a砂壁状质感涂料b仿石涂料c湿贴通体砖砂壁状质感涂料4地下室外墙高于室外地面部分a干挂石材b仿石涂料c湿贴劈开砖仿石涂料2、电梯选型及优化电梯选型优化成果 1）考虑住宅项目的梯速降低对客户使用并不敏感，梯速由2.0m/s优化为1.75m/s。 2）轿厢高度由2.55米降低为2.45米。 3）经上述优化，电梯由原平均单价41万元/台降至39万元/台,单方成本减少4元/m2。本着产品标准与项目定位相适应为原则，同时保证成本的支出与项目定位/品质相匹配，，我们对某项目一期工程的产品标准中的客户敏感点与成本敏感点多次进行了梳理与分析，通过上述案例可知，运用价值工程理论进行成本优化，进而达到项目定位、产品标准与成本及售价的匹配性。