基于优化扩散指数法对房地产周期波动的研究_以深圳市为例.docx

基于优化扩散指数法对房地产周期波动的研究———以深圳市为例王东陈诗骏摘要:利用深圳市1990-2005年的相关统计数据,运用优化扩散指数法,对深圳市房地产周期波动的特点进行了实证分析。分析结果表明,深圳市房地产近十几年来呈现了五个波动周期,波动的原因涉及土地供给、政府政策、消费者自用与投资(投机)、开发商人为操作等宏、微观因素,建议完善土地市场调节机制、出台政策措施打击非法炒房、完善经济适用房、廉租房供应体系、建立完善房地产预警预报系统等。关键词:房地产周期波动扩散指数指标体系随着中国宏观经济的高速增长和持续发展,房地产业得以快速发展。房地产经济作为宏观经济中的一部分,与宏观经济运行过程的周期波动一样,在发展过程中也客观存在着周期波动现象,表现为房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象,在经济运行过程中交替出现扩张和收缩两阶段,循环往复复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。尽管房地产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面存在明显区别,但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张和收缩、波峰与波谷相继交替的本质特征而言,各具特色的房地产波动则又是相同的。本文按照经济周期理论的有关方法,通过重新构建相应指标系统,运用优化的扩散理论模型,以深圳市房地产发展作为研究对象,对十几来年深圳市房地产周期波动进行实证分析。期层面研究,Bertrand(l996)分析了形成周期的国际因素和国内因素,认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产市场周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。从国家和城市房地产市场周期层面研究,Wheaton(1987)分析了第二次世界大战后美国写字楼建设和空置率情况,发现一个每隔12年重复出现的循环,在写字楼中办公行业的就业率变化会对供给和需求产生较大的影响,而且供给比需求的反应快。国内学者对于房地产周期的研究,由于研究时间不长,加之中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据体系的不健全,相对来说落后于国外的研究,但仍有不少学者做了一些研究工作。薛敬孝(1987)在其《试论建筑周期》一文中指出,建筑周期是二重的,50年左右的大周期中包含着较短的20年左右的周期。李晟(1996)根据国民生产总值增长率与商品房销售额增长率所对应的关系,把改革开放以来中国的房地产业发展划分为四个阶段,即:复苏期(1979-1985)、增长期(1986-1991)、高速增长期(1992-1993)、宏观调控期(1994-1995)。何国钊、曹振良、李晟(1996)选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产从业人员、房产买卖成交面积8项指标,通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动,利用扩散指数计算方法得到中国房地产周期波动形态。谭刚(2001)从经济周期理论角度对中国房地产一、国内外有关房地产周期研究状况国外房地产市场周期研究首先产生于1929年大萧条后的美国,经过七十多年的沉淀,形成了众多的成果。从房地产市场周期与国民经济的相关性层面研究,Grebler和Bums(1982)分析了美国总体建设、公共建设、私人建设和住宅建设1950-1978年的数据,发现了6个住宅周期和4个非住宅周期,并发现国民生产总值(经济周期)领先房地产市场周期11个月达到峰值。Brown(1984)考察了美国1968-1983年家庭住宅的销售情况,在消除季节影响和趋势影响之后,发现房地产市场周期依然存在,并与国民经济周期具有强相关关系。从全球房地产市场周76周期波动进行实证分析和研究后,总结出改革开放以来中国房地产经济运行经历的第一个周期为1979-1986年,第二个周期为1987-1991年,第三个周期为1992-1994年,第四个周期开始于1995年。曲波、谢经荣(2003)选取了商品房销售面积年增长率作为指示指标来分析中国房地产的周期,以商品房销售面积增长率为指标,得出了中国房地产周期的基准周期。方法改变为:nDIt=∑ωiuij/∑ωi(3)i(3)式中ωi为指标的权重,n为测算DI的原始指标个数。(二)房地产周期波动指标体系的构建1.指标体系的设计原则指标选择的正确与否直接关系到房地产市场波动合成指数模型的准确与否。为此,需要确定指标体系的设计原则,并据此原则完成指标的选择工作。我们在选取房地产周期波动指标时应分别注意以下几点:(1)经济显著性,主要判断特定指标是否属于主要经济指标;(2)统计数据的充分性,主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面,它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准;(3)周期方向的一致性,是指指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致;(4)序列的平滑性,是指指标的