PPT-要求学生掌握我国房地产法律及地方性规章,并通过典型参考.ppt

　房地产法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理，通过本章学习，要求学生掌握我国房地产法律及地方性规章，并通过典型案例分析，帮助学生提高理论应用和解决实际问题的能力。 【教学目的】 　房地产开发用地、房地产交易、物业管理 【教学重点】 　（1）土地出让金、划拨、征用等情况下不予补偿或如何补偿；（2）房产管理和房地产转让中对不同性质房产的处理；（3）物业管理中业主与物业机构之间的关系处理。 【教学难点】　 返回 　1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》，1998年修改对用地的规定。 　1988年4月《宪法》修正案确立了“土地的使用权可以依法律的规定转让”。 　1995年7月颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》是第一部房地产系统规定的法。 另有城市规划法、建筑法等为补允。 一、房屋开发用地 　指用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。 二、房屋开发用地原则 （一）遵循土地管制原则 （二）统一规划原则 符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划 （三）有偿有期原则 居住用在70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合和其他用地50年 概念 三、国有土地使用权出让和划拨 （一）出让 　指国家作为土地所有者，由其代表－－土地管理机关将其所有的土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者使用的法律行为。 招标 拍卖 协议 主体特定性 出让方是土地管理部门 土地管理部门具优益权 监督 提前收回 无偿收回 内容特定 要式合同 概念 出让方式 出让合同 挂牌 土地交易市场 全国统一的土地出让合同示范文本 （二）划拨 　指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 没有明确的期限 无须支付土地使用出让金 不能转让、出租或抵押 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持有能源、交通、水利 其他 概念 特征 审批范围 三、集体土地征用 （一）概念 　指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织进行补偿的行为。 （二）特征 政府行为 强制行为 具有补偿性 土地补偿费 安置补助费 青苗费 四、城市房屋拆迁 　指在城市规划内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为。 （一）程序 申请 审批 拆迁公告 协议 实施 （二）补偿和安置 补偿对象 拆迁房屋的所有人 补偿形式 产权调换 作价补偿 两者结合 安置方式 直接安置 间接安置 一、概念 　指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地的开发、基础设施和房屋建设的活动。 二、房地产开发的主体 （一）设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国家规定的注册资本 有足够的专业技术人员 （二）设立程序 登记 备案 资质等级核定 房地产开发主体是房地产开发企业，又称开发商、发展商或建设单位，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 三、房地产开发要求 按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发 开发设计、施工必须符合标准和规范 经竣工验收合格后，方可交付使用 四、房地产开发建设 立 项 招 投 标 开 发 建 设 竣 工 验 收 引例：王某预购了130平米三居室房屋，开发商交房面积却为152平方米，误差率17%。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。对于多出来的面积和增加的房款，开发商底气十足：合同书上写着“房屋面积以实际交房为准”，理所应当按照现在实际面积缴纳购房款。 据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 一、 房地产交易的概念和特点 （一）概念 　房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。 （二）特征 　房地产交易是平等主体之间的经济合同行为。 　房地产交易属于要式法律行为。 二、房地产转让法律规定