“东岭阳光城”项目可行性研究报告参考.doc

“东岭阳光城”项目可行性研究报告 研 究 报 告 重庆建力房地产开发公司 重庆庆隆达房地产开发公司 2007-10-195 目 录 一、项目概况 二、市场调研 三、目标客户群定位 四、项目营销定位 五、项目价格定位 六、项目销售、开发计划及资金需求 七、编制说明 表一、项目综合造价成本概算表 表二、项目各项成本比例分析表 表三、项目经济分析表 表四、项目综合因素敏感性分析表 表五、项目盈亏性分析表 八、项目成功的关键因素 九、可行性结论及建议 一、项目概况 1、项目名称：东岭阳光城 2、开发地点：东山仙鹤路与东山路交汇处 3、项目性质：商住高层住宅小区（18+1和11+1） 4、项目经济指标： 总用地面积： 22813平方米 总建筑面积： 平方米 其中：计入容积率建筑面积： 83100 平方米 A、住宅面积： 82860 平方米 B、停车场负一、二层面积： 29880平方米 C、商业面积（停车场负三、四、五层）： 8900 平方米 地 上： 240 平方米 建筑层数： 11+1、18+1层 容积率： 31.5 停车位： 646个 5、投资方式：自筹资金，银行贷款 6、项目开发建设单位： 重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设 7、项目使用功能设置（见图） （1）B1、B2、号楼地下负一层至负二层均为地下停车场,负三、四、五三层为商业铺面。 （2）A1、A2、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1、D2、D3、D4楼住宅用房 8、项目的实施 项目计划于2007年底开工，分段逐步开发，计划在2009年底全部建成投入使用。 二、市场调研分析 1、重庆市房地产投资热 据市统计局的统计资料显示，重庆市上半年房地产投资走强，1－7月，重庆市房地产投资总额达32．9亿元，同比增长了18．7％。在32．9亿元的房地产投资中，同比增幅较大的是商品住宅，1－7月，全市商品住宅的投资达18．34亿元，占投资总额的56％，同比增长26．9％。其次是商业营业用房，1－7月，全市商业营业用房的投资达3．6亿元，占投资总额的11％，同比增长15．6％；而办公写字楼的投资也明显增长，1－7月，办公写字楼投资达1．82亿元，同比增长3．8％。 总体来看，1－7月，重庆市房地产仍呈良好走势，商品住宅的走势比较平稳。 2、重庆房地产供、需态势平稳 07年上半年，重庆市房地产市场总体运行态势平稳，商品房批准预售量、商品住宅预售交易量、住宅价格继续保持不同程度的增长；二手房交易量大幅 攀升，房地产二、三级市场继续保持联动发展。 商品房供给量稳步增加。至5月底，重庆市两城区及郊区共发放商品房预售许可证60个，项目总投资12．54亿元，同比增长26．8％；商品房批准预售面积79．55万平方米，同比增长47．3％；其中住宅面积66．40万平方米，同比增长50．3％。 总体看来，商品住宅市场有效需求增势减缓。表现在以下几个方面：一是商品房需求总量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占据商品住宅消费市场的主导地位。在住宅预售登记面积中，高层住宅19．6万平方米，占总比例的41．1％；而普通住宅23．7万平方米，占总比例的49．7％；经济适用房4．4万平方米，占9．2％。三是住宅需求保持小幅增长，各类型住宅则不同的涨跌态势。比如高层和经济适用房则分别比去年同期减少6％和35％。 个人购房占绝对主导地位。截至5月，重庆市两城区共预售商品房4650套，其中个人购买占99％，单位购房仅占1％；个人购买住宅达到99.8％。 3、以下是项目周边楼盘调研 （1）亨特上城 项目 楼盘综合情况 地理位置 位于云岩区友谊路与黔灵东路交叉口， 楼盘情况 共30层，分为两栋，一栋为商住楼，底下4层为商铺，第5层为转换层，6-30层为住宅。绿化率达30%。另一栋为酒店式公寓，共22层，层高4.95米，30-90平米中空跃层结构，楼盘每层8户、三部电梯，户型设计的特色在于宽客厅、窄进深，特别设计了超大主卧和超大观景台。地段优势明显，在喷水池CBD内，都市的繁华与宁静一步切换。 户型特点 户型面积在77-139平米之间，主力户型为107平米和130平米，共300套，层高2.9米，公摊18-20%， 价格 均价5800元——6000元左右，30——40的小户型精装修单价在10000元/平方米 销售情况 销售速度较慢，房价过高。 （2）经典时代 项目 楼