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第五章 土地利用管理 本章简要的介绍与土地利用管理密切相关的土地肥力和土地报酬原理；地租、地价理论；区位理论；生态经济学理论 本章内容 第一节 土地利用管理理论概述 第二节 土地利用与土地利用管理 第三节 农用地利用管理 第四节 建设用地管理 第五节 土地利用总体规划管理 第六节 土地用途管制 第七节 土地利用监督与控制 第一节土地利用管理理论概述 一、土地肥力与土地报酬理论 (一)土地肥力理论 土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需的水分、养分、空气、光能和热量等的能力。 第一节土地利用管理理论概述 土地肥力是与社会生产力发展水平想适应的，并随着它的发展而不断得到改善。其原因是： 1、伴随着社会生产力的提高、科学技术的进步以及其在农业上的应用，人们就能更大规模地将劳力、资本投入土地，不断提高人工肥力。 2、随着社会生产力的提高、科学技术的进步，人们可能将土壤中的营养元素不断地变为植物能够直接吸收利用的形态，从而使土壤的有效肥力和作物产量得到提高。 第一节土地利用管理理论概述 (二)土地报酬理论 在科学技术水平相对稳定的条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加的部分所得到的报酬逐渐增多，但是，当投入的劳动和资金超过一定的界限时追加的部分所得到的报酬将逐渐减少。这就是“土地报酬递增递减现象”。 土地报酬有总报酬，平均报酬和边际报酬三个指标(形式)。在这三种形式中，边际报酬是最重要的一个概念，边际报酬起主要作用，其它报酬形式均随之变化而变化。 研究土地报酬变化规律的意义：揭示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限；提高土地投资的经济效果。 第一节土地利用管理理论概述 二、马克思的地租地价理论 (一)地租理论 1、级差地租 级差地租是指那些利用生产条件较好的土地所获得的超额利润。 级差地租产生的原因是土地面积的有限和土地经营的垄断。 级差地租产生的条件是优越的自然条件。 级差地租Ⅰ：等量劳动投放在不同等级的等量土地上，因土地肥沃程度和位置不同面形成的的超额利润 级差地租Ⅱ：在通块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而形成的超额利润 第一节土地利用管理理论概述 级差地租I与级差地租II的区别和联系 级差地租I是级差地租II的基础和出发点； 级差地租II的形成同样要以土地肥力和位置的差别为条件； 不同土地肥沃程度的差别，不同土地位置的差别为条件所形成的超额利润转化为级差地租I ； 对同一块土地，连续追加投资的各个生产率的差别形成的超额利润转化为级差地租II 。 第一节土地利用管理理论概述 2、绝对地租 绝对地租是指由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使是最差的土地，也绝对必须支付的地租。 绝对地租产生原因是土地所有权的垄断以及土地所有权与土地使用权相互分离。 绝对地租形成的条件是农业中资本有机构成低于社会平均资本有机构成。 绝对地租 = 农产品价格 - 农产品的社会生产价格 第一节土地利用管理理论概述 3、垄断地租 垄断地租是指因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在该土地上能产生稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来一个相当大的超额利润 ，是特殊形式的地租(二)地价理论 1、土地价格的概念 土地不具有价值,但是具有使用价值, 土地价格是资本化了的地租； 土地价格取决于地租和利息率: 土地价格 = 地租/利息率 第一节土地利用管理理论概述 2、土地价格的形成和影响因素 特点 ： (1)土地价格通常不包括生产成本因素； (2)由于土地的总供给是固定的，所以土 地价格通常只受需求单方面的影响 (3)由于土地是永久性生产资料，若利用合理，可持续利用和不断增值。 (4)土地价格难于确定，而且不能规格化。 第一节土地利用管理理论概述 影响因素： (1)总体因素 ：指对广泛地区地价的高低有影响的因素 (2)区域因素 ：对某地区地价高低有影响的因素 (3)个别因素 ：个别宗地本身的条件对其地价高低有影响的因素 3、土地价格变化趋势 由于土地数量有限、不可替代的生产资料，所以，土地价格总是随着社会经济发展呈上升趋势。 第一节土地利用管理理论概述 三、区位理论 区位是指社会、经济等活动在空间上分布的位置。土地管理依据区位理论可以有效的解决以下问题 : 1、确定土地资源在各用途、各部门之间的配。 2、优化土地利用结