土地价格理论及应用参考.ppt

第十五章 土地价格理论及应用 第一节 土地价格的形成与变动 第二节 土地价格的评估 第三节 土地价格的管理 第一节 土地价格的形成与变动 一 土地价格的形成 二 土地价格的内涵及特点 三 影响土地价格变动的因素 四 土地价格变动趋势及规律性 一 、土地价格的形成 （二）西方经济学地价形成理论 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化 土地价格是出租土地的资本化收入 西方经济学地价形成理论 以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论 土地收益理论认为: 土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益； 处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益 土地价格公式： a r 西方经济学地价形成理论 2 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定 二、土地价格的内涵及特点 1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。 2 土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价 土地价格主要是土地需求所决定的 土地价格呈总体上升趋势 土地价格具有强烈的地域性 三 影响土地价格变动的因素 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素 一般因素 指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况 区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等 四、土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响 第二节 土地价格的评估 一、土地价格评估的目的与作用 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法 一、土地价格评估的目的与作用 土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。 土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善 土地估价有助于土地市场管理 二、土地价格评估的原则 合法原则 公平原则 最有效利用原则 替代原则 预期收益原则 供需原则 估价时点原则 保证农民基本生活原则 估价程序 土地估价程序，是指土地估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。 一般而言，评估一宗土地主要包括明确估价基本事项——拟定估价作业方案——搜集估价所需资料——实地查勘估价对象——选定估价方法计算——确定估价结果——撰写估价报告——估价资料归档等基本步骤。 三、土地价格评估的基本方法 （一）市场比较法 （二）收益还原法 （三）成本逼近法 （四）剩余法 （五）基准地价系数修正法 （六）农地宗地价格评估方法 市场比较法 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法 2、基本公式 VD=VB×A×B×D×F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正 修正指数计算 A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件 基本公式在具体运用中可表示为： VD = VB× × × × 市场比较法的操作程序 ①搜集交易实例 ②选取可比实例：从已搜集和积累的大量交易实例中，