土地管理案例分析和操作实务简介参考.ppt

理论与实践相结合 第八章 土地管理案例分 析和操作实务简介 本章内容： 第一节 耕地非农化机制分析 第二节 土地征用制度改革建议 第三节 城镇土地定级案例 第一节 耕地非农化机制分析 一，问题的提出 耕地非农化是指耕地转变为非农建设用地的过程。耕地非农化是经济发展和城市化中不可避免的现象。 我国各项建设用地扩展迅速，占用耕地多，集约利用程度低，浪费土地现象较严重。 耕地非农化速度加快，不少地区将不宜耕种的土地开垦为耕地，以补充粮食不足，大量施用化肥等，结果严重地污染了耕地。 第一节 耕地非农化机制分析 二，耕地非农化机制分析 (一)耕地非农化机制的涵义 耕地非农化是指推动和约束耕地非农化的各种力量的相互作用及其规律。 (二)耕地非农化的推动力量 人口增加 城市化 经济发展 利益驱动 其他 第一节 耕地非农化机制分析 (三)耕地非农化的约束力量 国家粮食安全 国家生态安全 资金约束 其他 (四)耕地非农化过程的调控 在耕地非农化的过程中，由于利益的驱动，在市场机制作用下，往往会加速耕地非农化的过程，使耕地非农化的速度与经济发展水平、就业门路等产生不协调的现象，这就需要国家利用行政、法律、经济等手段，对耕地非农化过程进行调节和控制。 第二节 土地征用制度改革建议 一，问题的提出 土地征用是指国家为公共利益的需要，依法将集体土地转为国有土地的行为。 建国以来，我国已形成了一套从申请、选址、审批、征用补偿、安置的一整套制度，比积累了丰富的经验。 随着计划经济向市场经济的转轨，在征地安置补偿方面出现了一些新问题。 第二节 土地征用制度改革建议 二，现行土地征用制度问题分析 (一) 有关征地范围方面的问题 征地范围应限定在为“公共利益需要”，我国征地后的土地用途主要有以下八种： A，国家交通建设； B，公益机构用地； C，国家机构用地； D，厂矿用地； E，住宅用地； F. 商业、写字楼用地; G, 开发区、高科技园用地; H, 其他用地; 其中前四项属于正常征地范围,后四项超出了正常征地的范围. 第二节 土地征用制度改革建议 (二) 关于征地费与土地出让金巨大差价的问题 农村集体土地通过征用,转变为国有土地,在通过“三通一平”或“七通一平”转变为建设用地，然后将土地使用权“出让”给受让方。在这一过程中，，由于土地使用权受让方大多是房地产开发企业或外资企业，出让后土地用途多为商品房用地、商业用地、高科技园用地等，因此，土地出让金一般都较高，与征地费形成巨大的差价。 第二节 土地征用制度改革建议 (三) 征地补偿费的使用和透明度问题 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。 目前的补偿方法对失地农民的未来生活来源问题考虑不够充分。 土地补偿费数额和使用办法进行“暗箱”操作，其结果，一是引发土地纠纷，上访人员增多，增加了社会不安定因素；二是容易产生挪用，贪污征地费的土地腐败现象。 (四) 其他问题 第二节 土地征用制度改革建议 三，土地征用制度改革建议 完善立法、明晰征地范围 完善征地补偿制度 1、征用补偿 ； 2、征购补偿 ； 3、购买补偿； 明晰产权、增加征地过程透明度 第三节 城镇土地定级案例 一、城镇土地定级工作程序 前期准备工作 资料收集 定级因素选择及其权重确定 定级单元划分 各因素分子计算机网格点总分值计算 土地级别初步划分 土地级别确定 级别边界落实、级别图绘制 面积量算与成果整理、归档 第三节 城镇土地定级案例 二、城镇土地定级因素选择与权重确定 (一)土地定级因素选择 城市规划 人口状况 环境状况 城市基础设施状况 交通条件 繁华程度 第三节 城镇土地定级案例 (二)土地定级因素权重的确定 特尔斐(Delphy)法的操作过程” 专家征询 征询表回收、数据处理 信息反馈，再次征询 统计分析，确定权重 第三节 城镇土地定级案例 三、土地定级因素作用分值及网格点总分值计算 (一)繁华程度作用分值计算 商服中心划分与资料收集 商服中心规模指数计算 商服中心级别划分 各级商服中心功能分与服务半径计算 网格点的繁华度作用分值计算 第三节 城镇土地定级案例 (二)交通条件作用分值计算 道路通达度作用分值计算 对外交通便利度作用分值计算 城市设施作用分值计算 环境状况作用分值计算 人口密度作用分值计算 城市近期规划影响度作用分值计算 网格点总分值计算 第三节 城镇土地定级案