土地经济学土地市场参考.ppt

第十二章 土地市场 第一节 土地市场概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理 第一节 土地市场概论 一、土地市场的内涵与特点 二、土地市场的功能与运行条件 三、土地市场运行模式与运行机制 土地市场的内涵 市场——是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和. 土地市场——是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利 土地市场的特点——美国不动产学术界的分析 1、不同质，位置固定，无高效率 2、买卖者少，价值高 3、因价值高，融资情况影响投资决策 4、政府的法律法规限制多 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识 7、参与者较难适应不动产市场变化 8、供给相对无弹性 土地市场的一般特点 地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严 土地市场的功能 优化配置土地资源 调整产业结构，优化生产力布局 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 建立土地市场的必要条件 市场经济环境 土地产权明晰 发达的土地金融市场 完善的土地法规 良好的土地市场中介机构 土地市场的运行模式 1、西方经济发达国家的土地市场两种运行模式 以土地私有制为基础的完全市场模式 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式 2、两种运行模式的共同特点 3、两种模式的不同之处 两种运行模式的共同特点 土地市场的基础是资本主义市场经济 有形市场和无形市场相结合 土地市场的供给与需求决定土地价格 土地市场的进出是自由的 政府都对土地市场进行干预 两种模式的不同之处 土地所有制不同 市场客体不同 市场竞争程度不同 土地市场的运行机制 土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 土地的供给机制 土地的需求机制 供求决定价格,价格也会影响供求. 土地的供给机制 土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 土地经济供给有弹性 影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。 “在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间” 土地的需求机制 土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量 土地的需求是一种引致需求 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。 第二节 中国土地市场体系 一 中国土地市场的建立与发展 二 中国土地市场的特点与构成 三 中国城市土地市场 四 中国农村土地市场 中国建立土地市场的必要性 1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径 2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分 3.与国际市场接轨的客观需要 中国土地市场体系建立与发展的历程 中国土地市场的特点 土地市场是政府驱动型市场 目前城市土地市场占主导地位 城市土地市场具有垄断竞争型市场 在企业改制中实行土地政策性入市 中国土地市场的构成 中国土地市场是由多种市场构成的市场体系 按地域分：城市土地市场、农村土地市场 按市场主体分： 涉外市场、境内市场 城市土地市场按交易层次：一级市场、二级市场（转让、出租、抵押） 农村土地市场按交易层次：一级市场（所有权市场、使用权出让出租）、二级市场（转让、转包、租赁、抵押、股份合作、继承、互换）；按用地性质划分为农地使用权市场、集体建设用地使用权流转市场等。 中国城市土地市场 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场 土地使用权出让市场 城市土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将从土地所有权中分离出来的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 出让市场的主体：一方是受国务院委托的各地市县人民政府；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。出让市场的客体：国有土地使用权。 出让交易的方式：协议（现改为挂牌）、招标和拍卖。 出让市场的特点：垄断性市场。尽管土地需求者众多，但供给者唯一，土地供给量、供给时间和地点均由国