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第七章 城市土地市场管理 土地市场包括城市土地市场和农村土地市场，由于目前我国农村土地市场正处于萌芽阶段，因此，本章只讨论已经比较成熟的城市土地市场及其管理。 本章内容： 城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理 第一节 城市土地市场管理概述 一、城市土地市场的基本概念 (一) 市场、土地市场和城市土地市场 市场：商品交换的场所(狭义) 商品交换关系的总和(广义) 土地市场: 狭义:以土地作为交易对象进行交易的场所; 广义:土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和. 城市土地市场 第一节 城市土地市场管理概述 (二)我国土地市场的形成与发展 土地市场作为市场经济体系的一个组成部分，它的建立和发展必然以商品经济发展到一定阶段为前提条件，伴随市场经济发展而发展，在时间上呈现阶段性。 城市土地市场的萌芽阶段 城市土地市场的形成阶段 城市土地市场的发展与完善阶段 第一节 城市土地市场管理概述 (三) 城市土地市场的结构体系 1、城市土地市场类型结构 城市各类用地市场 包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等 城市土地产权市场 城市土地市场实质上就是城市土地产权市场，我国城市土地市场的实质就是土地使用权市场 第一节 城市土地市场管理概述 2、城市土地市场层次结构 城市土地一级市场 城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与使用者之间的经济关系，我国城市土地归国家所有，城市土地市场是一种垄断型市场。 城市土地二级市场 是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。 第一节 城市土地市场管理概述 3、城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织 产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益市场主体内在的、不可缺少的规定性，三者共同构成了市场主体的内涵。 城市土地市场中介组织 城市土地市场调控组织 政府是市场调控主体，城市土地市场调控组织就是指各级政府。 第一节 城市土地市场管理概述 (四) 城市土地市场运行机制 1、城市土地市场机制 所谓市场机制，“是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场总供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。包括：供需机制、竞争机制、价格机制，其核心是竞争机制。 2、城市土地市场宏观调控机制 为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。 第一节 城市土地市场管理概述 二、城市土地市场管理概述 (一)城市土地市场管理的必要性 1、 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的 土地是有限的、不可再生资源，并且是基本物质条件 土地产权流转必须在国家法律确认和保护下才能实现 土地市场与其他市场相比具有更大的投机性 第一节 城市土地市场管理概述 2、 城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 由于缺乏有效的宏观调控和管理，土地开发和供给存在一定的盲目性。 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 城市土地资源配置不合理 第一节 城市土地市场管理概述 (二)城市土地市场管理的原则 整合性利益原则 平等对待原则 控制与弹性管理原则 依法管理的原则 (三)城市土地市场管理的内容 城市土地市场宏观管理 城市土地市场微观管理 第二节 城市土地市场供需调控与管理 一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 (一)城市土地市场供需平衡的含义 城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势－从非均衡趋向于均衡。 (二)城市土地市场供需平衡模型 第二节 城市土地市场供需调控与管理 (三)城市土地市场供需平衡调控机制 1、对一级市场土地供过于求的调控 控制城市土地增量供给，包括，加强城市规划管理、提高农地特别是耕地的价格、建立耕地用途管制制度 刺激开发公司开发闲置的城市土地，包括，对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本，对土地开发给与适当的优惠，降低有关税费征收标准，开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准 第二节 城市土地市场供需调控与管理 2、对一级市场土地供不应求的调控 建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额。 在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使供