大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业发展报告_136PPT.ppt

大连高新区发展情况 项目资源分析 项目区位分析 项目环境分析 项目周边配套 项目特性分析 第四部分　项目问题与解决方案 海岸硅谷生活城 国内超大盘成功开发模式研究 国内大盘研究的目的 新浦江城总平图 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动 陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示 项目发展总体策略 一、配套先行 二、品牌先行 三、营造开放环境 四、多种产品组合 五、产业、商业、居住相互融合 六、市场价值驱动的开发策略 大连·天地作为香港顶级地产公司——瑞安地产在大连开发的数百万平的综合项目，如何成功进行瑞安地产和大连·天地项目的品牌运营，使这个项目首先要解决的问题 　建立完善的媒体公关计划，开发自身的媒体资源。有计划的组织媒体考察瑞安地产开发的项目，将瑞安企业的实力、开发经验以及开发理念传播出去，让整个城市都对大连·天地充满期待。 瑞安房地产总部，位于上海的“瑞安广场”26楼内部装修刚刚获美国绿色建筑委员会颁发的“能源与环境设计”——商业室内装修银级认证，成为目前为止中国内地仅有4个获LEED－CI认证的项目之一。 西湖天地二期项目西湖天地二期在向美国绿色建筑委员会递交了LEED评估申请之后，成为了我国内地首个也是全球第1000个LEED注册项目，整个项目的目标定位于获取LEED白金奖这一最高荣誉。 大连天地作为瑞安地产目前开发的体量最大，同时也是与高科技产业结合最为紧密的项目，瑞安更应该将绿色环保的开发的主要理念贯彻到整个项目开发的过程之中 市场停车状况——市区基本符合国家规范规定，开发区配置略低 本项目停车建议——结合市场现状与项目定位确定 停车形式：综合 居住物业停车数量确定：满足居住区规划设计规范，考虑客户定位及使用需求，考虑入住率，不同物业设置不同比例； 别墅停车建议 坡地产品停车示意 高层公寓产品提供车库装修、地下单元大堂 关键点1：注重材料的质感 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； 关键点2：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化； 关键点3：注重立面的设计感 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。 维美认为无论是从项目的目标客群偏好、项目的自身属性还是开发商的开发经验和开发理念，项目绿色生态一定是项目开发的核心价值点之一 项目绿色生态价值构建 生态住宅 维美分析了LEED体系结合国内的实际情况和项目自身特点提出项目绿色节能的八大子系统 1、产品设计子系统——社区规划设计 1、产品设计子系统——建筑和绿化设计 1、产品设计子系统——同层排水系统 2、房屋呼吸子系统——新风系统 不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源 驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体 驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体 新风系统优劣势分析 优势： 高品质住宅的代表性配置，高端客户容易感知其价值。 可以作为项目的一大卖点，提升项目价值。 设备较为成熟，寿命长，易于后期维护。 劣势： 前期投资偏大，增加单方成本150元 需要住宅前期整体设计，增减建筑层高 一般需要住宅精装修 后期存在一定的实用费用。 外墙外保温系统----总体投入少，有良好的保温效果 3、房屋保温子系统——外窗保温系统 外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热。 门窗保温方式可有效节能30%~40% 3、房屋保温子系统——地板采暖系统 地板采暖可以使房间温度分布均匀，节省空间，并有利于营造健康的室内环境；此外，地热暖可以更大限度的节省能源． 地板采暖系统——成熟技术，总体投资较小，效果佳，后期维护成本低，客户易感知 4、生态水环境子系统——中水循环系统 中水循环系统----全天候，建造与运行成本较低，更实用于大规模社区 用途广泛，可用于日常的绿化、清洗、生活杂用水等 环境适应性强。对地型、空间、气候、污水水源无特别要求，占地面积小。 建造、运营成本低。只需日常照明和泵正常工作所需电源。 不添加任何化学物质，不会造成对周围环境的二次污染 5、垃圾生化处理子系统----概念的兴起，建设成本低，代表生活方式 6、太阳能