宁波奥克斯置业三项目2.ppt

宁波奥克斯置业三项目市场分析报告 项目背景摘要 奥克斯正处于产业拓展阶段，本报告提供企业重心战略转移方面的相关咨询。 一个品牌——奥克斯，三个项目，捕捉的市场各异。目前重点开发钱东8#、9#地块项目，这也是本报告研究重点所在。 为打响第一炮，树立企业品牌，本报告将从城市、市场、消费者、品牌等方面进行阐述。 项目战略前思考 项目开发处于奥克斯企业战略转移阶段，对项目的理解与定位应与这一大背景紧密联系。 本项目应该捕捉什么样的市场？ 本项目需要拿什么产品去竞争？ 结构框架 城市阅读 市场分析 竞争分析 消费者分析 小结 2006年宁波房地产市场 2006年宁波房地产市场新增供应 2006年宁波房地产市场 宁波房地产市场后市展望 宁波房地产板块优劣分析 宁波房地产板块对比 鄞州中心区市场小结 钱东8#、9#地块项目 8#地块 总用地面积：156603平米 容积率：2.16 建筑密度：25% 9#地块 总用地面积：38673平米 容积率：2.0 建筑密度：22% 竞争项目基本资料 户型面积分布 分析 几个主要项目除春江花城外，没有出现一房户型；二房只在万达广场中出现，主力面积在90-102㎡之间。 三房的主力户型面积在118-149㎡之间，其中都市森林的为经济型三房，而其他项目，经济型和舒适型三房都有涵盖。 四房的主力面积在150-180㎡之间，各项目中出现的比重都较大，对于高端客户的追求获得大家一致认同。 五房以上的基本都是复式搂，少量存在各项目中。 从上面我们可以知道，多个项目的户型面积分布区间拉的比较长，从居家二房、经济型三房到舒适型三房、四房及以上等，力图打尽市场上存在的一切客户。 户型配比及销售分析 分析 （1）户型配比 都市森林一期基本以100-130㎡小三房为主，春江花城则是以140-170㎡的四房为主力户型，万达广场户型主要解决居家二房、舒适三房、改善四房等需要。 （2）销售情况 具有较高性价比的都市森林销售情况较快，在现阶段价格仍是消费者进行购买决策的第一参考依据。 大小户型去化速度并没有特别明显的差异，经济型三房和四房都有自己相对稳定的客户群。 各项目中去化较快的一般都为每栋楼的边套或者是景观优越部分，部分中间套小户型因其总价相对较低也有不错的表现，顶层复式及楼层较低部分成为各项目的滞销户型。 户型设计分析 －客厅 户型设计分析 －主卧 户型设计分析 －景观资源 主要项目户型特点对比 公共空间分析 项目园林亮点 配套分析 附加值分析 项目比较表 项目相关诉求点分析 小结 ☆ 居家型的二房与小三房，舒适型的四房及以上成为市场需求最强劲部分，这两类需求的户型受宏观调控的影响较小，呈现刚性需求，舒适型三房和局促型四房销售面临一定的抗性，这是因为中间层次户型的适合人群，虽有换房需求但又受家庭经济收入所限，既然已经有居住空间，观望也不存在问题，将等待合适的时机。从现有各项目销售情况统计中我们也可以清晰的发现这一现象的存在。 ☆ 纵观各项目的产品设计，就同一户型及面积段而言，项目应该在户型设计上占居优势，尽可能将客厅及主卧室设计成大开间、短进伸，从而使房间内具有优良的采光及通透效果。 客户特征分析大纲 走进宁波人 港口城市——天生对海外以及西方文明拥有亲近感 近代宁波帮——洋买办、周游世界、遍布各地的航运商、水手，浸染西方文化 改革开放——首先想到和外国人做生意：外贸 宁波经济外向度高达80%，出口依存度高达56% 走进宁波人 30万家个体、私营、混合经济企业，占全市企业的91.5% 从事外贸行业的人数约占中人口的20% 名副其实的商贸城市 宁波的教育指数不高，科研实力和技术创新能力较弱，但近年来重视子女教育 走进宁波人 雅戈尔与杉杉，尽管同居一城，却很少合作或沟通。 也谈团结，但往往是“成功之后的团结”，如成功后才会发起或加入同乡会等组织。 走进宁波人 “短、平、快”——什么来钱快就做什么 “温州人看后十年，宁波人盯前三年” 宁波千万富翁多，但亿万富豪比较少 走进宁波人 “一个骑三轮车拉货的老太婆,没准是个千万富翁”——当地人语 的确很有钱，但不去彰显 闷声发大财 走进宁波人 老一辈宁波帮强调“货真价实，童叟无欺” 海外宁波人深谙“诚招天下客”的经营之道 宁波商谚：“宁可做蚀，弗可做绝” 体制转换时期，许多民营企业靠制假售假起家，“民营企业”一时成为“假冒伪劣”的代名词 走进宁波人 走进宁波人 宁波人的选择 目标并非单一，尽管崇商，但并非完全拜金、唯钱是上，而是综合的 宁波人的选择 讲究实效的节俭。 现实，注重实在的内容，不爱花哨而不切实际的东西。 只有自己亲眼看到的、亲身感受到的东西，才是真实的。 宁波人的选择 现实，好的住房眼见为实。踏踏