安徽池州商之都池州项目发展战略及整体定位(ppt).ppt

版权声明 我们所做的工作 本次报告探寻解决的核心问题 我们的工作思维流程导示 本项目位于池州市主城区，目前处于次商圈区域，属于规划中的商业集中区； 政府正大力推进该项目建设，未来形势看好，但操作难度依然存在； 我们的工作思维流程导示 提升徽商品牌价值，打造池州地标性商业项目 。 我们以徽商地产的目标为基本出发点。 我们的工作思维流程导示 项目核心问题判断：住宅只占项目的40%，毫无疑问，商业是我们的核心问题。欲成为池州主城新的高档商圈中心，我们将面临以下问题： 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 我们的工作思维流程导示 地块四至：项目地块呈金三角状、周边路网发达，拥有较高的商业价值。 本项目所在地块位于池州主城区。项目位于北牙路和长江北路及青阳路交叉口金三角位置， 东靠青阳路。主要为居住社区； 项目北靠百牙路，主要为社区临散的临街餐饮门面； 西临长江中路，为池州主干道之一； 地块周边现状——公共配套较为完善，市政配套齐全、商业氛围良好。 商业：项目周边商业以街铺形态零散分布，经营有便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、杂货等，规模小、主要面向区域内社区及附近学校； 市场：暂无 公共配套： 政府机关：司法局、审计局、法院； 其他：信用社、银行。 目前本项目场地内已拆迁完毕，正处于地基施工阶段，项目围墙搭建已完成。 总结：项目整体地块面积不大，但“商之都”的进驻，将使本项目成为未来池州商业地产升级换代的先锋项目； 池州“十五期间”宏观经济走势及成果 池州“十五期间”宏观经济走势及成果 池州2007年总体经济运行简析 池州人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在增加 居民收入稳步增加，即期消费率偏低，消费市场需要引导 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大 池州全市人口154万人，城区现有人口约12万。 2007全市就业人口53.84万人，其中，城镇单位就业人员3.75万人，个体私营业者1.6万。 事业机关单位房地产需求规模较大，多为二次置业，其他一次置业为主。 机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限 2007年，池州农民人均收入3638元，在岗职工平均工资为9438元，事业机关单位工作人员购买力较强。 公共管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强。 池州未来规划：已确定“一主两辅、向心发展、联动共荣”的组团式发展思路 。 池州市相关规划目标： 城镇化水平将达到40%，城市绿化覆盖率达到40%，人均公共绿地面积达到18㎡； 城市人均住房面积达32㎡，基本解决低收入城市居民住房保障问题。 主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。 城市背景总结 房地产市场 池州房地产市场正步入快速发展阶段 2007年，池州人均GDP超过7000元，折合875美元，整体房地产市场正进入快速发展阶段。 2007年，池州GDP总量超过78.04亿元，增速达到池州宏观经济走势及成果超过10.8%，房地产进入快速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 2007年池州商品房销售面积比2006年增长约60%，而期房销售面积是现房的近３倍，市场潜在需求仍然较大 消费者分析：泛公务员和生意人（城区周边）构成现阶段池州房地产高端消费主力 客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、区县乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。 房地产宏观市场总结 房地产市场 池州目前商业格局——核心商圈、步行街和大量的延街商铺构成，无规划、形象差。 核心商圈以东、西街及长江中段为中心，半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。 城区街道两侧分布着大量的街铺。 核心商圈不仅有服饰品牌店、电器买场、超市，还有餐饮设施等，但整体形象较差，与周边社区相连，较为陈旧。 核心商圈区域商业业态简析：长江中路商业街 传统商圈区域商业业态简析：杏花村文化街目前池州最成熟、人气最鼎盛的商街 西街是目前池州市最成熟和繁华的街区。街区入口在长江中路，结尾于秀山门，全街长约为500m左右，分为三段。 目前全街经营商家约为250户左右，营业率达到95%以上。业态主要为服装及鞋类，因为池州目前没有大型百货商场，所以西街目前集中了档次较高的男女时装专卖店。 街区主体结构为两层，一层是内街式对开门店铺，开间约为3.4m，进深12m左右。二层为外廊式店铺，但目前二层经营状况不佳。整体街区以天桥相互衔接。 目前西街的店铺租金最高，靠入口处年租金17万元/年左右，中间雕塑区4万元/年，靠近秀山门约3万元/年。 核心商圈区域商业业态简析：秋蒲花园商业街品牌专卖店较为集中 整体形象良好