广州萝岗地块（内）.ppt

上海由一个中心向多个中心发展 上海-淮海路 上海-人民广场 上海-陆家嘴 上海-徐家汇 上海-虹桥 上海南京路 城市化发展——现在 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展——现在 城市化多核发展是必然趋势——未来 萝岗5-8年后，会变成什么样？ 解剖城市商业综合体 城市化发展分析 解剖城市综合体 3 案例启发 1、什么是城市综合体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 2、城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 3、城市综合体的开发与运营 定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 4、城市综合体的开发与运营 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 5、城市综合体的开发与运营 三位一体定位方法 6、城市综合体——商业形态定位 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 7、城市综合体——商业形态定位 8、城市综合体——商业形态构成 5-10% 其他服务 20-25% 餐饮 30-35% 商业零售 30-40% 休闲、娱乐、酒店 9、城市综合体——商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 10、城市综合体——商业零售业态 商业零售业态商业规模的设定 止 于 至 善 防 患 未 然 止 于 至 善 中银鹏投资广州萝岗地块价值体系挖掘思考 价值突围 合纵联横诊脉 价值体系导向及机会研判 价值最大化 风险最小化 目标与宗旨 1 3 2 1、符合政府高起点+高标准整体规划的目标 3、符合市场需求+前瞻性的泛区域商业名片+地标性商业建筑于一体的小型城市商业综合体 2、符合中银鹏投资价值最大化+风险最小化的目标 前 言 1 做什么？（未来可定位方向预测） 2 怎么做（简）？ 4 企业未来战略规划篇（简） 3 解剖城市商业综合体 报告框架 做什么？（未来可定位方向预测） 1 做什么? 竞争对手分析 地块可发展方向预测 项目质素研判 1 胶州湾高速出入口 1、项目区位解读之战略分析 小区域 大交通 泛商圈 萝岗区面积达389.13平方公里。辖区内有夏港、东区、联和、萝岗、永和5个街道和九龙镇。全区总人口为31.35万人，其中户籍人口15.8万人，登记外来居住人口15.55万人。 位于穗港澳黄金三角洲的中心地带。 公路：1．5小时的车程半径覆盖整个珠江三角洲。距广州市中心20分钟车程， 火车：距广州火车站东站仅30分钟，距广州火车站西站40分钟 机场：距新白云国际机场仅45分钟车程；从区内出发前往香港国际机场，连通关仅需3小时即可到达； 港口：全球前10大港口之一的广州港紧邻萝岗区；香港货运码头距萝岗区区仅2.5小时车程；深圳盐田港距萝岗区仅2小时车程；广州南沙港距萝岗区仅1小时车程，正在建设的珠江黄埔大桥通车后，将缩短至30分钟车程。 轨道交通：至2010年，广州市将完成1～7号线共305.5公里城市轨道交通建设，其中地铁4号线将到达广州开发区的科学城，5号线将到达广州萝岗区行政中心，另有地铁7号线和9号线经过萝岗区。 思考项目，我们需要全球化时代的大广州、大萝岗思维 萝岗区位示意图 名称：广州黄陂商业综合楼 项目地点：开创大道北与广汕公路交汇处 项目规模：40000平方米（待定） 2、项目基本情况 高德汇购物中心 香雪城 价值突围！出路在哪？ 项目商圈不属 于城市级商圈 及次市级商圈 属于独自打造 一个商圈 面临三低五少:三低:低宜商、低宜住、低宜业 五少：少人口、少“政策”、少资源积累、少产业链、少规模优势 从经营项目到经略项目，需要战略与高度 万科新里程：万科城：龙光香悦山保利林语山庄；黄陂社区；长