开发商的企业转型（矫培民）.ppt

区域经济分析 项目初步判断 信息归档 初步成本分析 初步设计分析 项目调研 项目初步谈判 土地信息调研 no 初步操作判断 可行性研究 参加招投标 可行性报告评审 信息归档 土地成本估算 初步可行性评估 no 市场调查 政策分析 产品定位 成本测算 营销分析 经济测算 项目合作谈判 信息归档 签订土地合同 no 土地投 资经济 测算 税务筹划 项目决策 项目概况 规划分析 城市发展分析 项目发展策略 产品建议书 总体成本控制目标 产品研究 初步产品建议 项目开发计划主要节点 项目开发工作指导书 项目经营计划指导书 工程、成本、营销、物业等专业配合 项目概况分析 区域规划分析 区域市场分析 客户定位 政策法律环境分析 项目主题定位 赢利模式确定 价格定位 差异化竞争策略 案例: 一个 项目的 定位 项目策划 规划方案设计任务书: 委托设计单位 景观设计委托 规划方案报建图 施工图设计任务书 规划方案设计 专家评审、方案优化 销售包装设计流程 施工图设计委托 初步设计 施工图设计 景观方案设计任务书 实施方案评审 包装方案评审、确认 施工图提交 设计方案评审、确认 施工图评审 景观施工图设计任务书 景观施工图评审 景观施工图提交 销售包装设计委托 销售包装方案提交 设计基础资料收集 产品建议书 委托 概念设计: 设 计 管 理 工程管理指导书 市政配套调查 项目进度计划 项目部成立 基础工程单位进场 履行合同、管理监理公司 三通一平工程采购 基础、总包工程采购 基础施工 施工监理采购 现场临建、三通一平 质量进度成本管理 完工 主体施工 质量进度成本管理 验收 履行合同、管理监理公司 总包队伍进场 主体验收 工程竣工验收备案说明书 专业工程 配合销售工程 质量进度成本管理 组织初步验收 组织竣工验收 销售部提出配合销售要求 环境工程竣工 设备、材料 分包工程采购 供应商承包商进场 工程管理 公司经营计划 销售计划 营销推广方案 销售手册、楼书等 销售人员培训 一站式销售服务. 制定营销方案 销售变更管理 开盘 卖场、样板房装修 销售道具准备 成本计划 项目开发计划 客户积累 强销期 尾盘 促销 物业移交 营 销 管 理 确定营销方案流程 分析产品 分析客户 分析竞争对手 提炼主题 推广计划 客户积累计划 各阶段营 销费用计划 各阶段推 出单位均价 各阶段 推出单位 确定阶段及相 应的推广方案 广告公司确定 价格政策 广告创意 VI设计、 销售包装 卖点组合 楼盘名称 开盘计划 客 户 管 理 客户关系规划 客户满意度提升计划 销售售前服务 缺陷反馈与改进 销售售后服务 投诉处理与改进 客户理念 客户服务机构建立 联盟商家服务 客户满意度提升 客户互动管理 客户积分管理 客户活动组织 销售售中服务 客户资源的开发 产品服务 物业服务 客户资源管理 物业管理可行性分析 物业管理委托合同签订 物业管理费用测算 物业管理方案策划 物业接管验收 物业管理前期介入 物业保洁开荒 委托资产管理 签订物业管理合同 集中入住 前期物业管理协议 委托资产经营 委托代理工作 保安 保洁 维修 服务 尾盘销售 委托临时服务 保修期维修 车位租赁 商铺租赁 会所经营 会所、车位、商铺管理 空置房管理 装修管理 如何解决 物业亏损 问题？ 物业服务 自我诊断思考题： 公司的项目管理系统有什么特点？优劣势各在什么方面？ 是否在项目获取前作过概念方案初步设计和土地投资回报率的测算？ 是否有完善的客户定位、价格定位、产品定位的项目策划流程？ 是否能按照自己对市场、技术、成本要求进行设计委托管理？ 是否在总包队伍进场前制定了一套工程管理标准、措施与方法？ 是否有完整的营销管理策略系统、流程与方法？ 是否有完整客户资源管理系统并常态化的运作？ 三、外包管理专业化——供应链 管理+专业借力 房地产开发产业链长，涉及众多领域，专业性都很强，开发商不可能在所有的领域都创造优势，也没有必要什么都自己做。我们必须学习外包管理，将非核心业务包给专业化比较强的公司去做。 外包的优势在于，开发商可以将有限的资源集中在核心业务上，迅速建立核心竞争优势；同时，又将其它业务与其它企业的核心能力紧密结合，从而实现各环节最佳能力的组合，达成公司的整体竞争优势，这是开发商建立企业竞争力的有效捷径，避免了