德思勤-深圳半岛城邦豪宅营销策略报告-66PPT.ppt

“传承海洋梦想，铸造城市精华”? ?? “传承海洋梦想，铸造城市精华”： 是项目整体主题语； 是项目开发理念及社区文化精华所在； 是客户群对城市、生活、奋斗目标综合概述； 是项目整体营销推广遵循的方针…… 四、 一期入市时机选择及认筹 工程进度及形象 销售期的连续性 配合外部条件 其他准备工作就绪 考虑相关楼盘的竞争 项目与发展商对资金回笼的要求 THE PENINSULA 户外广告：形象视觉 信息传递 电视广告：项目展示 网站：项目介绍 领航·2005 半岛传奇，海上城邦 报广：海洋文化篇 杂志：航空杂志硬广 电视：形象篇 事件营销：借势“凤凰号”，形象拔高 进海—06海居新标准 报广：规模、产品系列 杂志：项目产品说明篇 电视：产品篇/凤凰台 促销活动：秋交会 04.10 05.1 05.3 05.5 05.8 05.10 亮相 首阶段蓄势铺牌 项目市场升温 开盘 市场深化扩展 半岛城邦形象展示 项目产品展示推广 楼盘火爆销售 原来海居是这样的 电视：形象篇/产品篇 报广：进海生活、城邦精神 杂志：直邮、航空 大型促销：房地产春交会 网站：客户交流平台 关注项目客户数量明显增加 客户成 交踊跃 客户认 筹火爆 上门客数量 明显增加 第一阶段：积蓄期 第二阶段：内部认购期 第三阶段：公开认筹期 第四阶段：开盘热销期 四、 一期入市时机选择及认筹——销售阶段划分 前期咨询期2005年1月1日——4月1日 内部认筹期2005年4月2日——6月20日 公开认筹期2005年6月21日——7月30日 开盘热销期2005年8月1日——11月30日 持继热销期2006年12月1日——2月28日 尾盘阶段期2006年3月以后 THE PENINSULA 四、 一期入市时机选择及认筹——销售阶段划分 四、 一期入市时机选择——关于认筹 通过以南海益田会聚集人气——建立基本人脉和口碑 传诵，积累诚意客户； 以活动吸引眼球——秋交会、产品推介会、“凤凰号 ” 返航（或深圳“骑士号”返航）等活动提高市场认 知度和美誉度，突出项目精神本质，借势推广。 前期铺垫—— 关于认购时间的确定 认筹时间过长： 认筹时间超过3个月客户逐步流失，解筹率低等现象； ? 维护客户，开发商成本费用的增加。 认筹时间过短： 客户兴奋点尚在，诚意度较高； 同片区竞争对手的行动已分流部分客户； 同片区潜在竞争对手的威胁； 建议：基于项目的体量较大，储备客户时间可以稍微有所 延长，所以建议认筹时间为3-4月，解筹就等于正 式开盘，更有气势。 四、 一期入市时机选择——关于认筹  资金流动整合一切半岛·城邦 六、 一期推广费用 六、 一期推广费用 类型 面积（平方米） 单价（元/平方米） 合计（万元） 住宅 137340 8000 109872 商业 2700 15000 4050 合计 113，922万元 项目一期推广费用按一期销售收入2.5%计， 营销推广费用为2848.05万元。 THE PENINSULA  2005 地产界的领航者半岛·城邦 七、 媒体组合攻略 前期导入 持续热销 户外广告牌、 南海益田会活动、 深圳航空等杂志、网站 报纸广告、户外广告、 营销活动 建立项目高度 体验营销模式 开盘强势 报纸广告、电视广 告、电台广告、网 络； 项目引爆市场 七、 媒体组合攻略 广告诉求点整合 广告诉求点整合 广告诉求与工程进度及项目推广不同阶段配合， 诉求点由虚到实，有抽象到具体： 城市价值 海洋文化 城邦精神 进海生活 项目产品展示来依次展开。 TH