思源出品沿海鞍山报告最终版（下）.ppt

08年3月-5月 08年6月-08年7月 08年8月-9月中 08年9月中-08年10月 计划阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 战略目标 品牌价值提升 打造鞍山精神住宅 迅速创造销售业绩 创造项目品牌价值 创造最大价值 推广目标 全面总结 整合媒体 拔高品牌形象 以悬念手法，制造智慧新城神秘感，预留客户 火爆开盘销售， 抢占鞍山市场领袖地位 顺势销售，提升公司品牌价值，塑造项目品牌 提升价值 完成目标 营销推广线 销售执行线 开盘前品牌蓄势 强势开盘销售 再度强销 开盘前项目蓄势 巩固销售 08年11月-09年2月 阶段推广方案——计划线路图 时间节点 执行层面 销售层面 营销层面 1、针对一期销售情况，考核团队，年度评比； 2、成交客户售后服务，家访，形成详细的调研资料； 3、提出后期产品修改建议； 在消化剩余单位的同时，对二期产品进行预热；对成交客户进行保温 1、老客户新年公关活动； 2、全年营销总结； 3、封顶仪式； 4、沿海品牌年度公关； 第五阶段（2008.11－2009.2） 铸家/铸景/铸情 我住智慧新城 将剩余单位消化，完成一期既定销售任务； 智慧新城篇 智慧城篇 双城篇 报告目录 项目解析 项目位置 本案位于鞍山市千山高新技术区，深营路和千山路交汇处，东临科技广场，项目周边分布鞍山科技大学、清华同方、创业园等，车行10分钟可达鞍山市中心，交通便利。 铁东区 铁西区 立山区 鞍钢 高新区 千山区 沿海·绿色智慧城 智慧城整盘基本资料 项目名称 沿海·绿色智慧城 地块位置 高新技术产业开发区 总占地面积 42万平米 总建筑面积 52万平米 产品形态 多层、叠拼、独栋、小高层 基本资料 智慧城整盘基本资料 L组团基本资料 建筑面积 30280㎡ 总套数 277套 建筑层数 11层 建筑形态 弧形板楼 主力户型 90-130 ㎡两居 商业情况 社区2800平米现房商业 基本资料 六期L组团基本资料 产品特征 L1#楼 L2#楼 L1 L2 100% 277 合计 3.2% 9 四房二厅二卫 4.7% 13 三房二厅二卫 28.2% 78 49.8% 138 二房二厅一卫 14.1% 39 一房一厅一卫 比例 户数 面积 房型 111㎡-139㎡ 95㎡-110㎡ 47㎡-60㎡ 136㎡-161㎡ 185㎡-230㎡ —— L组团开发住宅多为市场需求量极大的百平左右中小户型，在现今鞍山商品房市场上具有较大竞争力。 产品特征 智慧城篇目录 营销难点篇 1 营销策略篇 2 营销执行篇 3 六期L组团营销难点 综上，智慧城六期L组团的营销难点，分为两个层面 营销推广层面——不能单独只考虑L组团的自身推广，需要结合智慧新城的推广，统一考虑。在市场形象上能够相互呼应，连贯有序，并合理安排推广费用和推广渠道。这一难点的具体解决方案在下文双城篇阐述。 销售控制层面——先于智慧新城销售，因此，对于L组团的销售进度和回款要求，一方面要整体考虑沿海全年的销售目标和对现金流的要求，另一方面合理控制销售节奏，降低对智慧新城销售时的冲击和分流，以保证新城的热销，同时还要形成一定房源的供应，以对新城的销售形成互补，最终完成全年的销售任务。 销售控制层面难点的应对我们在执行篇加以论述。 营销难点篇 营销策略篇 营销执行篇 3 2 1 智慧城篇目录 计划阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 战略目标 品牌价值提升 打造鞍山精神住宅 迅速创造销售业绩 创造项目品牌价值 创造最大价值 推广目标 全面总结 整合媒体 拔高品牌形象 以悬念手法，制造智慧新城神秘感，预留客户 火爆开盘销售， 抢占鞍山市场领袖地位 顺势销售，提升公司品牌价值，塑造项目品牌 提升价值 完成目标 08年3月-5月 08年6月-08年7月 08年8月-9月中 08年9月中-08年10月 营销推广线 销售执行线 开盘前品牌蓄势 强势开盘销售 再度强销 开盘前项目蓄势 巩固销售 08年11月-09年2月 阶段推广方案——计划线路图 第一阶段（2008.3－2008.5） 全面总结 整合媒体 拔高品牌形象 计划阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 战略目标 品牌价值提升 打造鞍山精神住宅 迅速创造销售业绩 创造项目品牌价值 创造最大价值 推广目标 全面总结 整合媒体 拔高品牌形象 以悬念手法，制造智慧新城神秘感，预留客户 火爆开盘销售， 抢占鞍山市场领袖地位 顺势销售，提升公司品牌价值，塑造项目品牌 提升价值 完成目标 08年3月-5月 08年6月