房地产开发检查计税成本重点梳理[精品文档].ppt

感恩的心，感谢有你！谢谢你的欣赏！ 感恩的心，感谢有你！谢谢你的欣赏！ * 会计上成本，是指企业在生产产品、提供劳务过程中劳动对象、劳动手段和活劳动的耗费，是对象化的费用，针对一定的产出物计算归集的。 房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本无法准确核算。成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本就没有办法准确计算。成本对象是否准确确定的重要性无论怎么形容都不为过。 1、计税成本对象的确定原则： 　　（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 　　（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 　　（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 　　（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 　　（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算 　　（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 建筑安装工程费可以按照合同额的10%来预提 　　国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 　　出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%. 　　这里，需要注意的是，只能按单个合同预提，不能按总合同预提 建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。 　　国税发[2009]31号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 　　国税发[2009]31号第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 　　根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出，不予扣除；如果是在汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。 开发间接费和管理费用的区别： 　　房地产开发企业的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中列支，不应在此扣除。 　　开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。 专门借款和一般借款，资本化的方式，以及借款费用、汇兑差额、加权平均率、实际利率等具体问题 ⑴ 资本化利息差异的时间 根据资本化利息的具体过程以及所得税法的相关规定，在没有确认收入的时候，资本化利息对于所得税没有影响，只是对开发成本有影响。在房屋竣工并确认收入以后，随着成本的逐步确认，对当期损益开始产生影响。 在资本化的利息高于实施条例第三十八条的规定的情况下，在结转销售成本的时候需要进行纳税调整，按照税法认可的利息成本确认计税成本。因此，这种情况就存在两个差异：一个是利息的差异，另一个是确认时间的差异。 假设有一个案例：某开发单位对开发产品进行了利息资本化，但还没有确认收入，只按比例预交了所得税。在税务稽查的过程中，发现了利息资本化中使用的利率高于规定的标准，但由于没有确认收入和销售成本，对于已经发生的所得税没有产生影响，因此无法进行处罚。 ⑵ 关联方债权性投资与其权益性投资的利息资本化 第八十五条所得税法第四十六条所称不得在计算应纳税所得额时扣除的利息支出应按以下公式计算：不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例）其中：标准比例是指《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的比例。关联债资比例是指根据所得税法第四十六条及所得税法实施条例第一百一十九的规定，企业从其全部关联方接受的债权性投资（以下简称关联债权投资）占企业接受的权益性投资（以下简称权益投资）的比例，关联债权投资包括关联方以各种形式提供担保的债权性投资。第八十六条关联债资比例的具体