房地产金融--房地产开发融资(PPT 83页).ppt

.. 房地产开发融资 第一节 房地产开发抵押融资 第二节 房地产开发贷款 第三节 项目融资 第四节 BOT项目融资模式 第一节 房地产开发抵押融资 一、普通抵押 普通抵押主要有两种：房地产抵押和在建工程抵押。 1、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2、在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 第一节 房地产开发抵押融资 一、普通抵押 抵押权实现的关键在于抵押物是否具有经济价值。在建工程虽尚在建设中，但它具有价值，所以在建工程可以抵押。 在建工程抵押合同应注明以下内容： （1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工进度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。 第一节 房地产开发抵押融资 二、最高额抵押 （一）最高额抵押的含义 最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，它属于未来债权担保种类。 第一节 房地产开发抵押融资 二、最高额抵押 例6—1 甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经乙公司要求，甲公司以其一栋楼房（价值2000万元）为甲从乙公司的借款担保。双方约定自1995年2月1日至1996年12月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由于该楼房当时估价为2000万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元，若借款超过2000万元，甲将以其他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高额抵押约定。 第一节 房地产开发抵押融资 二、最高额抵押 最高额抵押与一般抵押一样，都是以一定的财产（主要为不动产）在不转移占有的情况下，作为债权的担保，但最高额抵押又不同于一般抵押。 1、最高额抵押是为将来发生的债权作担保 2、担保债权的不特定性 3、抵押的债权具有最高限额 4、对一定期限内连续发生的债权作担保 第一节 房地产开发抵押融资 （二）最高额抵押的意义及缺陷 最高额抵押机制的积极意义，主要在两方面： （1）促进资金融通 （2）强化交易关系 最高额抵押的意义及缺陷： （1）妨碍抵押物担保价值的发挥 （2）容易滋生抵押权人的不当行为。（债权人一方往往通过设定最高额抵押，来支配债务人的经济活动，严重影响债务人的经济决策活动 ） 第一节 房地产开发抵押融资 （三）最高额抵押设定应注意的问题 1、抵押权所担保的债权范围。设定最高额抵押时，双方不仅要明确规定担保债权的最高额，还要规定债权发生的原因，即双方应在合同中对未来的主债权如何确定进行事先约定。如果无此约定，则极易发生纠纷。 2、决算期的约定（决算期是最终确定最高额抵押所担保债权的实际数额的日期） 3、债权最高额的确定 4、最高额抵押的转让与实现 （在决算期到来以前的债权，因其不能确定而不得转让。实现的条件：一是抵押权担保的债权数额已确定；二是债权已到履行期） 第一节 房地产开发抵押融资 三、集合抵押 （一）集合抵押的含义 是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。集合抵押也称“财团抵押”。 第一节 房地产开发抵押融资 三、集合抵押 （二）集合抵押的设定和效力 集合抵押权的设定除需具备普通抵押权设定所具有的条件、程序外，其主要特点是应制作抵押财产目录并予以登记。这是因为集合抵押的标的为集合物，而该集合物包括哪些个体财产必须明确。 从集合抵押的特点看，集合抵押在设定时抵押标的已确定，抵押人将来取得的财产不应列入标的范围。 第一节 房地产开发抵押融资 三、集合抵押 （二）集合抵押的设定和效力 集合抵押权除具有普通抵押权的效力外。其效力的特殊性主要在于要维护集合物的不被分离。由于集合抵押设定后，如抵押物的组成部分分离，则会降低抵押物的价值，影响抵押权人的利益。 法律对集合抵押的抵押物的分离有严格限制，即须得到经抵押权人同意。 第一节 房地产开发抵押融资 集合抵押的优点：（1）有利于最大限度发挥企业财产的担保能力