房山区 房山线 理工大学站3号及5号地 局部地块居住项目介绍.ppt

根据项目的区位特征，本项目整体定位为温馨舒适的低密度花园洋房小镇 ，则项目的主要目标客群为： 项目定位以及测算∣ 客户定位 “北京西南区域为主，地铁沿线其他商圈为辅的白领人士” ——即将迈入人生新阶段的刚需客户群体为主 年龄结构：25-30岁左右 客户构成： 1.北京北京西南区域年轻白领工作的年轻白领 2.地铁附近商圈如：金融街、中关村等工作的白领 3.良乡本地工作的，以及随着丽泽商务区的建立带来的客户群体 置业性质： 结婚购房以及准三口之家的置业更替 项目定位以及测算∣ 产品定位 商品房部分规划建议：： 充分利用项目的容积率和限高的优势，形成25万平米纯粹的花园洋房社区，体现出项目较高的生活品质，与周边的项目进行有效的区分；但是在户型的布置上充分体现刚需客户的要求，以90平米的三居和120平米三居为主 。 10-02-12容积率1.6，限高18米：： 按照规划意见书的要求，建议在该地块的北侧布置3万平米的廉租房，廉租房户型的具体依照规划意见书的相关建议；在地块的南侧临近绿化带的位置，建议布置一梯两户的洋房户型，户型面积按照实际布置为90平米的三居。 建议通过景观等方式将商品住宅与廉租房进行有效而自然的区隔 10-04-09地块容积率1.5限高18米；10-04-13、10-02-18地块，容积率1.8，限高30米 由于三块地相对平整，同时东侧临近大面积的河岸公园，因此建议全部布置为三居户型 ，在地块的西侧布置90平米的三居，在地块的西侧以及部分景观资源优越的地块布置1150-120平米的舒适型三居； 商品住宅部分具体户型如下： 10-04-11地块，容积率2，限高30米 建议尽可能多布置90平米的三居户型。； 2218 　 　 100% 223902 总计 653 120 大三居 35% 78366 101 1565 90-93 小三居 65% 145536 10-04地块 均面积 套数比 户型面积 户型 面积比 建筑面积 项目合计 项目定位以及测算∣产品定位 有关商品房部分各户型赠送空间建议： 10-04-15地块：商业以及其它布置： 会所部分：500平米本项目小户型为主，年轻白领较多，因此建议会所面积稍大，地上500平米地下2000平米，会所布置于金融用地内，位于10-04-15地块的东南角，会所定位为时尚运动会所。会所地上部分为接待和小型商务，地下部分可建有游泳池、健身房、瑜伽房等功能； 商业部分：14200平米，建议与会所结合，沿东西向地块布置，最高为地上两层，功能建议为中型超市、理发店、美容院、餐厅等生活配套； 由于项目为花园洋房社区，因此建议一层户型全部赠送地下室以及花园，顶层可赠送露台，增加一层和顶层户型的销售力； 项目标准户型建议通过飘窗在今后精装可砸掉而延伸更多的室内空间，增加室内使用率，提高项目的溢价能力； 精装修建议：精装修交房，精装修标准确定为1000元/平米的成本价； 层高设计： 2.9米 建筑风格：新古典主义风格参考大兴东区的风格基础上，可以使项目显得更加温馨。 车位配比：车位为全地下，90平米以上1：1，90平米以下1：0.5 项目定位以及测算∣销售价格建议 销售价格建议： 按照项目的地块属性明确，因此选取地块周边的项目作为主要参考，具体参考项目如下： 10% 毛坯交房，因此对比价格为12810元/平米 距离城区较远，无地铁站，仅靠京周路出行，户型空间一般 整体容积率1.8，18层高层产品 12810 元/平米 天恒乐活城 25% 毛坯交房，因此对比价格为12454元/平米 项目品质较差，两居室面积较大，无赠送空间 整体容积率2.2，15层小高层 12454 元/平米 瑞雪春堂 30% 毛坯交房，因此对比价格为13785元/平米 项目已接近入住，整体品质不高，户内无赠送空间，离地铁较远 整体容积率1.3，洋房以及小高层产品 13785 元/平米 中铁原香小镇 35% 项目为精装交房，精装标准约为800元/平米，加溢价折算，项目对比价格为16500元/平米 93平米三居室精装修，无赠送面积，户内空间略小 整体容积率2.2，9层一梯两户板楼 17500 元/平米 万科长阳半岛 比重 对比价格加权 项目特征 项目基本情况 目前销售价格 项目 名称 项目定位以及测算∣销售价格建议 价格打分说明： 价格说明： 目前项目测算的价格为15800元/平米毛坯价格，在目前的房山市场价格差于长阳区域，但略高于瑞雪春堂以及天恒乐活城等品质较差的项目，因此价格较为合理； ； 项目精装修价格确定为1000元/平米的成本，加税费以及20%的溢价，确定精装修部分的销售价格为1500元/平米，