昆山(最终稿).ppt

TOD解读 有趣的TOD模式 Orenco车站社区位于波特兰的MAX轻轨西部，占地209英亩。 镇中心包括杂货店，零售店，写字楼和住宅——7万平房英尺零售，3平方英尺写字楼，4万平方英尺顶楼住宅，28座商住建筑。 奥润柯偏离TOD的原因分析 国家理念的实践 缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力 市政府行政区的写字楼，由于拥有市中心地段和毗邻市政府的优势，写字楼租金大多集中在6000－10000元/㎡。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。 城南写字楼的发展很大程度上和出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。该区域项目由于区域和品质差异，价格落差较大。 长江路沿线区域处于行政区和加工区之间，市场租售价相对偏低。目前商办项目不多，个案租售情况良好。 项目名称：永泰田广场 项目地址：柏庐中路与震川西路交界处 建筑面积：47430 ㎡ 均　　价：写字楼8000元，商铺35000元 建筑楼层：20层 标准　层：标准层约800 ㎡ 分割面积：100－200 ㎡ 开　　盘：2005年11月 容 积 率：4.3 卖　　点：商务、百货、酒店 于一体 销售情况：全部售完 项目名称：日月星城国际商务中心 项目地址：合兴路与长江路交汇处 建筑面积：40000㎡ 均　　价：写字楼6100元/㎡，公寓4700元/㎡ 建筑楼层：16层 标 准 层：层高4.5/4.8米 分割面积：145—450㎡ 开　　盘：2005.8 容 积 率：2.84 卖　　点：每层配备公共会议室，层高买2层送1层的概念 写字楼——代表个案 写字楼——个案小结 市区在售写字楼重要指标汇总 200㎡左右 主力面积区间 800－1480㎡ 标准层面积 12－26F 楼高 3.0－4.8m 层高 5600－8500元/㎡ 价格 50－1480 ㎡ 面积段 写字楼物业处于启动阶段，无论从量还是质都有待进一步提高 吉田广场 LOFT企业家 东方曼哈顿 使用 在建 利得国际 弘基广场 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 动因 办公需要 改善环境 追求形象 需求多样化 表现形式 住宅改办公 住宅立项、商务办公 纯商务形象 多样化 入驻公司特征 草创型企业 成长型中小企业 迅速发展的中心企业 初具规模的企业 各种类型企业 产品特征 住宅 第一代商务公寓 纯写字楼开始出现 写字楼与新一代商务公寓并存 客户关注点 无 位置、价格、交通、使用成本 位置、配套、硬件、商务氛围 地段、服务、软环境、健康、风景 写字楼——发展阶段 企业发展阶段 办公物业需求 商住公寓 中高档 创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住 成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象 发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利 顶级 低档写字楼 目前昆山市场上的新兴第三产业主要以10人左右的创业型公司和10-20人左右的成长型企业为主。 2-3年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而20－30人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户 这一时期主流客户可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求需求，他们将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加 写字楼——需求方调查 商业启示 中低档次的集中商业已基本饱和，但高端商业缺乏 市区商业形态升级大势所趋 超市卖场型商业已基本无市场空间 商务休闲娱乐型商业在城南区域内基本空缺 审时度势，公寓式酒店、经济型酒店有生存空间，但需强调自身特色 纯写字楼、商务办公未来市场存在明显供应缺口 创见未来 ? 创见未来 整体定位 需求 定位 资源 竞争 威胁 高铁效应 驱动产业升级，加快城市发展 区域配套 人文资源丰富、生活商业具有一定基础 商住办综合体 近30万㎡开发量，商住办集于一体 城南规划 城南缺乏有力的规划导向 价格透支 07年城南价格高启，未来可能存在相对供需错位 经济支撑 经济发达，购买力强劲 城际置业 高铁的城际聚合效应和城市房价差将激发上海苏州等地城际型置业 宏观大势 投资客退场、自住客观望 潜在竞争 从一级市场看，未来供应量将骤增 酒店式公寓 高质素产品存在相对空白点 商业 以中低档为主，高档商业缺乏 酒店、办公 特色酒店有生存空间，办公存在明显缺口 定位四要素 项目要素 核心配套 物业组成 产品质素