浩文世纪 时代广场策划提案 (NXPowerLite).ppt

在展开本次策略方案之前，首先陈述一下项目目前的状况： 项目的基础资料是我们了解产品的重要途径，因为这将给我们一个最直观的认识，也 是我们在了解产品的基础上，挖掘产品卖点、进行差异化定位、量身定制推广策略、 提升产品价值的重要途径。 由于项目工程进度的原因以及在项目基础资料缺位的状况下，基于我们成功运作高端 项目所积累的经验、对房地产市场的深入了解以及对房地产开发商品牌成长规律的认 知，我们从对大连房地产市场状况和开发商的品牌这两方面切入，提出我们的概念方 案，这个方案，由于支持策略最为重要的产品信息的缺位，导出的结论可能与开发商 的观念会出现偏差，希望在未来进一步的沟通过程中，不断地完善与修正！ 一． 现状与结构 ■　房地产市场化程度较高，住宅产业化过程逐步推进； ■　商品房建设大幅增长，销售额与销售面积有大幅增长， 　　商品房空置率下降； ■　住宅配套公建成为开发主旋律。 二．大连市房地产市场供需 (一) 供需概况 ■　供求总量基本平衡； ■　外地人购房现象明显，销售额大幅增长。 三．大连市房地产重点区域市场发展状况 ■　中山区：开发最热点区域 ■　西岗区：经济发达，房价稍低 ■　沙河口区：临海区域，房价较高 ■　甘井子区：价格最低，新盘较多 四．大连市房地产市场竞争格局分析 (一) 竞争格局 ■　品牌企业作用凸现，龙头企业培育时机成熟； ■　股份制企业表现突出，投资额占据绝对领先地位； ■　普通住宅开发是竞争的主要方面，写字楼竞争是未来竞争方向。 (二) 金融：加息产生多重影响 (三) 经济环境：GDP增长迅速，人均GDP将达中等发达国家水平 (四) 购买力及需求 ■　居民购买力水平：增长明显； ■　居民居住现状：居住水平提高还有很大潜力； ■　外地人的购房需求不断扩大。 五、2006－2009年大连市房地产市场发展趋势 　　(一) 市场发展趋势 　　　■　土地供应将进一步减少； 　　　■　市场价格继续平稳上涨； 　　　■　住宅产业化趋势得到进一步加强； 　　　■　融资渠道将大大拓宽； 　　　■　纯住宅项目日趋减少。 　　(二) 结构发展趋势 　　　■　中档住宅的销售将继续旺盛； 　　　■　高档住宅依然有较大的需求空间； 　　　■　二手房显现增值空间，高端二手房需求旺盛； 　　　■　商住两用楼发展势头稳中有升，作为过渡形态仍有一定的发展空间。 六．大连06年房地产市场状况 据搜房网2006年3月统计，大连典型住宅指数为1000点，各片区指数1000 点，典型样本项目均价为5861.6元/平方米。其中云集众多高档楼盘的星海 湾区均价最高，为9093.6元/平方米。 ■ 市场供应迎来高峰 三月份至今，大连市内四区共有21个新项目入市。其中甘井子区9 个、沙河口区7个、中山区4个、西岗区1个。 目前大连市区在售楼盘为107个，其中甘井子区36个，沙河口区34 个，中山区25个，西岗区12个。占在售楼盘比重分别为33.6％、 31.8％、23.4％、11.2％。其中甘井子区以及沙河口区仍旧是目前 大连楼市重点区域，二者供应量均为市区总量的１／３左右。而中 山、西岗两区目前的项目主要为旧城区改造项目，受历史以及土地 稀缺性因素影响，两区域新投入楼盘一直保持量少价高的趋势。 三月至今新上市楼盘 ■ 市内４区甘井子区交易量居首 ■均价4500－6000元／平方米成为主流 八．小结 通过对大连房地产市场分析发现，大连房地产市场存在如下特征，且这种状 况，对于时代广场现目来说，是一种利好因素： ■ 房地产市场总体态势发展良好； ■ 居民收入持续增长，购房能力持续增强； ■ 高档住宅需求旺盛； ■ 外地人在大连置业需求旺盛； ■ 土地供应量在逐渐减少； ■ 中山区是作为大连市的中心区域和CBD，是房地产开发与投资的热点区域。 ■ 27年前，深圳特区的设立使得“珠三角”经济带迅速崛起，成为我国经济开发开放的“第 一高地”。 ■ 17年前，上海浦东“引擎”轰鸣，带领“长三角”这列经济快车在世界的经济舞台风驰电掣般迅跑。 ■ 正是在中国经济最活跃的“两极”比照下，我国经济发展中的两个“不平衡”日益凸显出来: 南北发展不平衡——南快北慢 东西发展不平衡——东高西低 环渤海地区恰恰处于这两个“不平衡”的结合点上。 近年来一直有经济学者建言：国家要在新世纪构建起辐射功能强大的“环渤海 经济圈”， 形成以京津冀为核心区、以辽东和山东半岛为两翼的环渤海区域经 济一体化大发展格局，有效发挥东部地区的带动作