海南鸿洲置业集团时代海岸A5地块商业策划.ppt

1 1 1 4.0市场定位：目标消费群体定位 2.0产品规划理念 Thanks！ 商业街的次入口，空间感受有点局促，建议设计成骑楼形式，形成灰空间，以聚集人气。由于是商业主入口，可考虑水景设计或者设置成景观。 骑楼效果图 2.3商业街入口规划建议 商业入口 2.4二楼退台规划示意 二楼应考虑退台式的设置，作为过道和外摆区域，增加休闲感，同时建议一楼通往二楼考虑在建筑物的两端设置台阶直接上去，这样二楼也可当作街铺来使用，提高二层商业价值 设置台阶式直接通往二楼 3.0建筑形态建议 基于项目商业功能和商业定位方向，建筑形态上建议采用街区、街铺的形式（类似于A3地块的形式），应更好的利用小区主干道便利交通及河道景观资源。 应有利于在建筑上与A3地块形成融合和呼应。 可以形成曲径通幽的感觉，营造休闲的商业氛围和景观，打造极具体验感的商业空间。 依据不同区域的业态定位设置不同面积大小的商铺，有利于招商，更有利于商家经营和对外推广，减少建筑成本。 建筑风格 A5地块建筑风格建议采用东南亚热带建筑风格，在建筑形态、建筑立面、建筑色调上与A3地块及周边建筑形成协调和呼应。 4.0建筑风格建议 5.0产品分割建议 一、根据前面商业业态定位靠近小区主干道一侧商铺将安排部分生活配套类商业、靠近河岸区域主要安排游艇商业，而这些商家的需求面积一般在30-50平米之间，休闲餐饮商业需求面积一般在80-120平米之间，因此需要进行相应的分割，便于商家的使用。 地上停车区域 游艇产品展示外摆区域 小面积商铺： 30-50平米 独立建筑 独立建筑 游艇出水通道 大面积商铺：80-100平米 80平米 报告目录 第一部分：市场环境分析 第二部分：项目分析 第五部分：招商执行建议 第三部分：项目发展方向 3.招商执行价格建议 2.项目执行策略 1.招商总体思路 第四部分：产品优化建议 5.项目招商进度 4.项目执行细则 1.0招商总思路 总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心 以优先引进品牌商家带动小型商家的进驻为总体招商策略，品牌商家代表有： 休闲餐饮 便利超市 游艇商家等 2.0相关招商策略 一、主力商户优先招商：主力商家、品牌商家在商场内处在核心地位，采用优先招商策略 二、品牌商户带动招商：大型知名主力商家及品牌商家可以为商业物业带来大量人流，创造良好的商业氛围，增强其他商户的经营信心,以促进商场的招商工作。 三、定向招商：招商人员根据现有的客户资源，主动上门与目标商户联系,推介\并说服其进场的招商方式。 四、优惠招商（租金折扣/免租期） ：为了鼓励商家进场，可在前期招商给主力品牌商家租金折扣优惠或一定免租期优先引进主力店，为项目下一步招商做全面铺垫。 3.0招商执行价格建议 1.具体的租金建议是根据商铺位置、商业价值、]商家需求面积大小、商业业态等不同进行建议 地上停车区域 外摆区域面积也可据实际情况记入租赁价格 船 屋 游艇商铺租赁价格根据行业待定 社区商铺小面积商铺：60-70元/平米 餐饮商铺：50-60元/平米 80-100元/平米 独立建筑 游艇出水通道 2.二层租赁价格：40-50元/平米 2、扩大项目商业服务范畴，增加附加值 1、树立品牌、整体招商、统一经营管理 3、与酒吧街联动营销，扩大项目认知面 增加商业附加值： ?? 以休闲、娱乐为主与酒吧街商业形成互补性经营 ?? 提高优质的管理服务、优良的商场环境、严密的保安措施 ?? 另设增加多个多功能服务区，及消费增值服务组合 ?? 引入知名商家 ?? 引入契合多个中高端年龄结构人群消费层的商业 4.0项目附加值执行策略 本项目入市需具备的条件 2、经营商家要求： 经营商家对经营市场的一般要求： ＊对外部经营环境的要求 ＊市场前景 ＊市场成熟度的要求 ＊人流的要求 ＊交通便利性的要求 ＊周边商业配套的要求 ＊市场消费能力 1、现场环境要求： 客户对项目自身的一般要求： ＊外立面整改工程完工 ＊内部装修完成，投入使用 ＊项目交通道路系统完善 ＊项目全新昭示性明显 ＊销售资料、文件准备齐全 4.1项目执行细则 5.0招商节点安排 根据项目施工进度安排，项目预计可以在2008年5月份竣工，本项目的阶段性招商工作初步分初步推广、全面招商、落实商家进驻、交付使用及试营业四个阶段来开展。 初步推广 全面招商 落实商家进驻 交付使用及试营业 2009年3月-5月 2009年5月-8月 2009年8月-10月 2009年10月1日 海南鸿洲置业集团股份有限公司地产招商部 2008年11月3日 中国旅游地产 成功开发典范 中国旅游地产 成功开发典范 时代海岸A5地块 商业规划建议报告 前言 1、A5地块商业是时代海岸商业街的一部分，因此项目的商业规划是基于目前商