深航（沈阳）置业长白项@物业发展建议、启动区策略(公司评审稿).ppt

深航（沈阳）置业长白项目物业发展建议及启动区策略 谨呈：深航（沈阳）置业有限公司 项目研究的工作阶段划分 报告整体框架示意 项目战略体系 项目整体定位 物业发展建议总体原则 物业发展建议的出发点 重建体系——创新产品、舒适度指标、高品质服务是打造产品核心竞争力的方向 既满足沈阳高收入人群“好面子” 的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求 满足本项目条件的关键举措 产品核心价值总结 整体规划及功能布局建议 项目地块现状分析——地块零散给规划带来很大困难 地块条件总结： 地块零散，被市政路自然划分； 北向有河景资源，但对低密度物业的价值不大 东向临快速干道，噪音影响较大；但昭示性好 西向被万科城高层形成压迫之势，必须予以化解 沈阳竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足 项目规模大，基本上分组团开发，规划基本围绕组团，显得不大气；而且多封闭，城市气息较弱 规划的细节和创新不足 项目总体规划核心理念 地块价值分析 本项目物业分布的规律 方案1：酒店南置方案 方案2：酒店北置方案 两种方案的比较 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 ：[2007]GW_SZ06_02 项目界定及研判 问题结构化分析 市场机会点的挖掘和分析 案例借鉴和分析 项目整体发展战略 项目定位深化 经济测算 项目整体战略与定位回顾 总体原则 整体规划建议 建筑单体建议 项目配套建议 项目景观建议 项目物业管理建议 启动区策略 2007/02/12 第三阶段 营销战略与策略 第二阶段 物业发展建议及启动区定位 2007/03/10 2007/03/31 第一阶段 整体定位及发展战略 项目建筑单体建议 项目配套设施建议 项目园林景观建议 项目物业管理建议 启动区策略建议 项目定位回顾 物业发展总体原则 项目整体规划建议 战略体系 项目定位 项目整体发展方向 以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅 核心战略方针 以产品+服务取胜，重新定义沈阳城市豪宅标准 综合物业：联排别墅:5% 多层叠院:7.5% 中高层:60% 商业：5％ 商务酒店：12.5% 创新产品：多层叠院 户型设计：舒适性为主 建筑规划：BLOCK街区 社区配套：酒店/会所/商业 阶层：沈阳城市高端人群和中高端人群的上层 区域：主要来自和平和沈河，高端产品辐射全市乃至全省 价值取向：资源占有、居住改善 客户定位 产品定位 产品核心价值 竞争价值 客户价值 项目条件 基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题 竞争价值 自然资源 进入标准 沈阳城市豪宅价值体系总结 竞争标准 创新产品 高品质服务 舒适度指标 城市资源 竞争价值 ü ü ü 关键举措：城市/专属 满足沈阳高收入人群需求的KPI指标 城市 成熟配套 城市雕饰 城市街区 专属 豪华会所 稀缺产品 豪宅社区区籍 私人电梯 私家路 客户价值 发展策略 豪宅形象、适度成本 满足本项目“豪宅形象、适度成本”的KPI指标 豪宅形象 通过豪华符号来展示 社区入口处豪华 公共活动区材质高档 建筑顶部及灯光豪华 视线常接触区用材高档 基本原则 只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值 适度成本 外墙以涂料为主 减少维护成本 立面少造型，多平面 做少量点睛用水 园林成本控制 把钱花在看得见的地方 成本控制不影响品质 项目条件 规划 1、城市化意向的商业、会所、酒店，突出城市的成熟价值 城市 外豪 创新 单体 配套 景观 1、立面符合品质沈阳富人群的审美需求，具有形式感的设计；豪华入口、大堂等；舒适户型空间等 2、特色会所、高档商业街区、有品质的销售中心 2、市场空白的叠院HOUSE产品和其他户型创新 3、沈阳首创的适应北方寒冷气候的北美风格的阿拉斯加风情园林 管理 1、都市风格的标识、广场、小品等 2、大手笔的规划意向，大气势的规划格局 1、BLOCK街区概念 2、关键位置的稀缺景观资源 1、深航特色物管 中远项目，预计是高层住宅 快速干道，噪音和粉尘影响；但昭示性好 4车道市政路，有一定噪音影响 浑河及河滩公园，景观资源良好 万科城，预计是高层住宅 规划绿地 ① ③ ② ⑤ ④ 1.91万 占地：5.41万 4.0万 3.81万 4.85万 18米 12米 12米 假日·伊丽雅特湾 新世界花园 银基·东方威尼斯 核心 规划理念 市