清远奥园项目提案(市场及访谈部分).ppt

清远奥园职业技术学院项目 前期市场调查及客户访谈报告 竞争板块划分 大部分楼盘用送精美装修或置业礼包的方式暗中降价（清新地区楼盘比较受用，城区居民继续持币观望）。 预计市场观望期会继续延续，大概在5月份会有较明朗的走势分析。 1、08年整体房地产价格走势分析 外地买家分析： 随着清远投资环境的利好，06、07年市区涌现出了大量的从珠江三角洲过来的投资客，占本地购房人群的60%-70%。直接带动了本地楼价的整体上扬，但年末受国家宏观政策调控的影响，大量投资客离场观望（目前仅占市场20%比例左右）。 2、主力购房人群分析 本地买家分析： 广州、花都等周边城市楼价高企，出外打工的清远人回流成为目前清远市场上的客户群补充； 2、主力购房人群分析 清远市未来规划发展分析 预告一：修建“北江五桥”，拉通洲心至笔架山麓。 预告二：建北江姐妹桥引桥，理顺“桥北”交通网络。 预告三：三至五年建成“湖城”，大水系提升人居环境。 小结： 城区道路桥梁的建设将大大提高东城区与城市的连接关系，为本项目的发展带来了难得的机遇。 项目地处清远首个宜居生活圈中，城市规划条件利好，无重工业污染，有着丰富的旅游及教育资源，且城市道路交通在进一步的利好中。 良好的城市规划是项目的利好因素之一。 整体规划发展分析 各区楼市板块分析 清新县/太和洞风景区 清新板块 龙塘镇 龙塘板块 北江二路，市政府周边、广清大道沿线 新城板块 沿北江区域 沿江板块 东城街区域 东城板块 旧城区北部边缘临近规划中的飞来湖区域 旧城板块 界定范围 板块定义 板块核心功能与资源配置 未有标志性楼盘,板块边缘有金碧湾、大丰豪苑、锦江豪园、加洲花园等 城市规划利好，区政府对地块价值有一定提升，是城市主要发展方向之一。 区政府办公所在地，清远大学城 绿色生态新区 东城板块 骏豪城、美林宏景花园、清新生态苑、御峰 原为清新县城，有丰富的人文基础，且价格较其他区域有优势 笔架山、太古洞等自然景观资源 旅游热点 休闲居住 清新板块 碧桂园假日半岛、美林湖、广州后花园 大盘开发 工业园区 承接外来城市居住功能外溢 龙塘板块 广信花园、凤城世家、尚景峰、景馨名居、云山诗意、汇江花园、丽清花园 城市新中心 清远CBD 成熟配套 市政府机关所在区域 新城板块 御水龙庭、江威豪临、金碧湾、锦江豪苑、凯旋花园、丽晶豪庭、金海湾、金信蓝湾、帝景豪园、第一海岸、汇景名居 拥有稀缺的城市景观资源 享有充足的江景资源及便捷的城市交通网络 高端居住区域 城市一线江景 沿江板块 雍华庭、西环雅苑、松鹤园、威龙新城、御景湖畔 依托规划中的飞 来湖公园 最成熟生活配套 商业、娱乐完善 城市主要居民集中地，清远经济文化中心 旧城板块 楼盘分布 利好因素 资源配置 核心功能 板块定义 板块核心功能与资源配置小结 利用工业园的兴起，带动了该板块经济能力，直接提高版块的竞争能力，且优秀的地理位置还可以顺利承接了广州、深圳等珠三角城市居住功能外溢。 承接了大量旧城板块的富裕人口，良好的规划设计与成熟的配套设施，使该板块迅速成为新的城市中心。 城市绝版资源的利用，居住+投资的生活模式，使该板块无论在单价还是数量上都要领先于清远各个板块。 政府规划利好（旅游+房地产=绿色地产），目前区域没有标志性的大型楼盘，但随着区政府的搬迁，各项建设的投入，必将大大刺激该板块的兴起。是最有潜力的一个板块。 拥有最完善的城市配套及居民生活圈，区域二手成交旺盛。但区域整体形象已较为落后，随着清远各板块优质楼盘的兴起，本区域板块的居民正在向其他区域迁移。 利用当地旅游资源及旧县城的区位整合，并利用低性价比的优势，近年来在清远各城区中快速兴起。 板块核心竞争力介绍 发展潜力 东城板块 自然环境 清新板块 经济发展 龙塘板块 城市中心 新城板块 稀缺资源 沿江板块 历史人文 旧城板块 竞争力 板块 清新板块 售罄 联排：7500元/㎡ 多层：3600元/㎡ 洋房、 联排别墅 占地：8万㎡ 总建：约10万㎡ 御峰 最后一期步梯已售7成，小高层已售6成 步梯2800元/㎡ 电梯3450元/㎡ 步梯楼、 小高层洋房 占地：15.1万㎡ 美林宏景花园 一期已售90%，二期售约4成 2700元/㎡ 多层、 小高层洋房 占地：6.2万㎡ 总建：17.1万㎡ 骏豪城 市场表现 销售均价 产品类型/组合 规模 项目名称 骏豪城 美林宏景新城 御峰 御景豪苑 区域部分大型楼盘示意图 清新板块 区域房地产市场分析 整体板块以中小型的楼盘为主（单体楼或小规模楼盘），但普遍走中低档路线，以高性价比的优势吸引本区域人群； 区域有较多的优秀景观资源，利用这些宝贵的自然资源结合自身的产品优势，也诞生了御峰、御景豪苑等中高档次的楼盘，吸引了大量其他板块的高端人士置