滨江56号地块会所建议报告.ppt

全面体现楼盘气质与特色： 从项目整体定位和会所建筑现状出发，我们认为本社区会所设置的基本原则是： 关于统一经营，目前存在专业运营商运营和物管运营两种方式，我们建议：应由专业运营商来经营，原因在于： √建议在小区会所中配置游泳池，是因为： 1.首先，会所是一个集经济、文化和休闲的综合体，而游泳作为一种休闲运动已经越来越受到欢迎，业主对游泳等水上健身项目的需求也在不断加大，因此，一般新建小区中都会设置游泳池； 2.其次，西区作为优雅高尚型社区，需要一定的支撑，配建泳池已经成为健身会所彰显身份档次的标志，有游泳池的健身会所，无论从价位，还是市场竞争力上均已占得先机，会博得高端顾客群的青睐 。 目前，小区游泳池的类型主要包括室外游泳池、室内（可加热型）游泳池和室内恒温恒湿游泳池。这几种游泳池从经营管理、维修养护等方面存在差异： 问题： 如果只建立上述内容的运动CLUB， 是否能形成独特的亮点？ 是否能对项目的“双品牌主题”定位形成支撑？ 是否能使目标消费者的需求得到满足呢？ IMOVIE：像酒吧一样消费的MINI电影院，容量在20-30人左右。气氛比较自由，以包场、点播的方式为业主提供服务，主要是给年轻人群提供一个以电影为载体的交友平台。 iWorld联盟，可以借助网络、加盟店等形式，与专业户外运动组织联合，进行野营、背包自助游、滑翔伞、穿越、登山等活动，目的是为志趣相投的年轻一族提供交友平台，并满足他们“生活在别处”的需求。 对于新增加元素的运营方式，建议如下： 1.西区会所所增设的SPA、高级理疗、养生的业态，将另外进行招商； 2.iMovie电影吧由于单位投入较高，回收期较长，由运营商投资运营可能性不大。因此建议： 电影吧前期由开发商投资建设，移交给运动Club经营，并不允许挪作他用或自行关闭。 在后期的招商当中，如能引进专业的经营电影吧的经营商，可进行移交。 3. iWorld联盟前期由销售部门牵头，与专业户外活动（运动）的组织联营，后期由物管管理，仍然由专业户外活动（运动）组织经营。 结论 “双品牌主题”的项目定位决定了会所设置的独特性：既要满足大社区业主的普遍需求，也要形成区格，并对各自社区的风格定位形成有力的支撑作用。 将会所分设在两个社区内，并不说明它们毫无关联性，相反，各有所长，优势互补，不仅有力地迎合了社区定位，而且这种“貌离神合”的分布格局也预示着一种全新的会所建设模式，并对整个社区的品质有一定程度的提升作用。 * 滨江56号地块会所设置建议 西区打造成以小高层为主 的精英优雅社区 （东方郡） 东区打造成高层青年特 色主题型社区 （iHome） 双品牌特色主题型社区 春晓路 已经确认并执行的项目定位为： 由于会所的配置方式和内容是项目特色的最大支撑点之一，在建筑形态和户型配比都已支持 “单地块，双主题”的定位方向后，该项目的会所设置也必须对社区定位形成支撑，并体现各自社区的个性和特色。 建筑形态 景观 户型配比 社区配套 √ √ 项目会所建筑现状 项目会所用地分别处于东区和西区的相对中心位置，可分别对东区和西区的住户形成有效辐射作用。 其中东区会所用地紧邻地铁站点，分地上和地下部分，包括1000平米的地下室、600平米的地上两层商业和150平米的物管用房； 西区会所用地较为完整，为2000平米的地下室。 西区会所 面积完整的2000m2地下室 地下车库层 150m2（玻璃房） 地上物管用房 600m2 (两层) 地上商业 东区会所 1000m2 地下车库层 地下车库层 地上商业 地上物管用房 双品牌主题社区 下的会所设置原则 会所内容要对本社区 定位和特点形成支撑 作用,尤其是塑造东区 “杭州首个青年社区” 降低西区人流量 增加西区高尚、 优雅的成分 减少开发商后期 不确定风险和 资金投入 会所设置原则 1、东西区在目前现状下分别设置会所的必要性 3、东西区会所必须统一运营 2、东西区会所风格有所不同 具体解释为： 如果会所单独设在东区或西区均不能满足另一社区业主的需求，会所设置要与开发商开发思路相一致，符合双品牌主题定位，对所在的分社区的的定位形成支撑 东西小区会所各自面积较小，如果分开独立经营，不仅会受到规模限制，不能形成规模效应，而且后期单位运营和管理成本过大 由于本项目的定位为双品牌主题社区，因此会所设置必须与各自社区的定位和风格相匹配，并能对其形成有力的支持，在内容设置上也要有所区格 装修，费用须由开发商承担，基本没有市场拓展 能独立承担装修及推广费用 服务水参差不齐 服务水平好 市场拓展能力弱 市场拓展能力强 专业度低 专业度高 承担风险能力小 承担风险能力大 物管运营 专业运营商运营 物管运营由于上述种种不利因素，可能会形成恶性循环，造成客源流失，