番禺奥园地产商业地块定位分 析报告【执行文案】.ppt

（1）业态组合 ?主 力 店：百货、超市、电器； ?商业街区： 百货类：运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、化妆品、饰品、钟表、眼镜等； 社区便利类：便利店、药店、水果店、干洗、通讯、烟酒、美容、美发、文化、音像、教育培训； 社会服务配套：银行、保险服务、证券、邮政、诊所、社区性的医疗中心、电信营业厅； ?餐饮：酒楼、西餐、中餐、连锁快餐、冷饮小吃等； ?休闲娱乐：电玩、溜冰场、网吧、KTV、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、酒吧、书店等。 （2）各业态体量及销售、持有面积 特别备注：商业的指标要根据层高以及规划面积，尽量用足指标。 该定位的纯商业体量预计要达到9万平方米左右。 物业类型 占地面积（㎡） 楼层数 总建筑面积（㎡） 单层面积（㎡） 预计可售面积（㎡） 备注 地下休闲美食广场 0 负一层 11000 11000 6000 ·餐饮(西餐、快餐等) ·休闲娱乐（KTV、电玩、溜冰场） 百货 4500 1-4层 18000 4500 1000 ·百货 ·一层沿街划出约1000平米的街铺 超市+电器 一层 6000 1-4层 24000 6000 6000 主题商城（社会服务配套、服装鞋包、社区生活便利等） 二层 6000 0 连锁超市 三层 6000 0 连锁超市 四层 6000 0 电器 街区 一层 18500 1-2层 37000 18500 18500 ·百货类（运动休闲品牌、女装、男装等） ·社区便利类（便利店、药店、水果店、干洗等） ·社会服务配套类（银行、证券、电信营业厅等） ·餐饮（冷饮小吃、连锁快餐等） 二层 18500 10000 ·餐饮（酒楼、中餐、西餐、快餐等） ·社区便利类（文化教育培训等） ·休闲娱乐（网吧、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、酒吧等） 酒店式公寓 百货上1栋，超市上2栋 3栋，每栋16层 89977 1875 89977 合计 29000 0 179977 - 130477 （3）平面规划布局 （4）操盘模式要点 该定位主要辐射周边高尚住宅区人口，因此项目操盘模式要视雅居乐等周边大盘开发进程决定。如果能够明确周边社区的开发进程，则建议分期开发；如果周边开发进程不够明朗，则建议整体商业同期开发，具体操盘模式如下： ·分期开发（预计分两期）： 一期开发“超市、电器主力店+部分餐饮休闲娱乐+部分商业街区”，大约为一半体量的商业，同时将销售部分先行销售；（目前片区人口只有10万，超市、电器的进驻可能性较大，百货等高端业态的进驻可能性不大。） 二期开发“百货+高档餐饮休闲娱乐+部分商业街区”，具体根据周边开发进程进行。 ·同期开发： 整体开发，百货、超市、电器等主力店先签约，街区部分采取包租3-5年的方式进行销售，前期整体空置，待区域市场成熟后再进行全面招商，如此操作既为发展商预留了缓冲期又保证了项目的同步开业。 （1）业态组合 ?主力店：超市、电器； ?商业街区： 百货类：运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、化妆品、饰品、钟表、眼镜等； 社区便利类：便利店、药店、水果店、干洗、通讯、烟酒、美容、美发、文化、音像、教育培训； 社会服务配套：银行、保险服务、证券、邮政、诊所、社区性的医疗中心、电信营业厅； ?餐饮：酒楼、西餐、中餐、连锁快餐、冷饮小吃等； ?休闲娱乐：网吧、KTV、足浴、茶馆、健身中心、咖啡馆、酒吧、书店等； 3、定位方向三：区域商业中心（相当于镇级商业中心） 立足桥南片区目前的10万居住人口，通过在硬件配套和经营管理上击败大润发商业中心，打造成桥南片区唯一的区域商业中心。 （2）各业态体量及销售、持有面积 特别备注：商业的指标要根据层高以及规划面积，尽量用足指标。 该定位的纯商业体量预计要达到4.5万平方米左右。 物业类型 占地面积（㎡） 楼层数 总建筑面积（㎡） 单层面积（㎡） 预计可售面积（㎡） 备注 超市 5000 1-2层 10000 5000 1200 ·超市 ·一层沿街划出1200平米的街铺 电器 3000 1-2层 6000 3000 800 ·电器 ·一层沿街划出800平米的街铺 街区 一层 7500 整体两层，局部三层 21000 7500 6500 服装鞋包、社区生活便利、社会服务配套等 二层 7500 3000 餐饮、休闲保健、文化娱乐等 三层 6000 0 餐饮、休闲保健、文化娱乐等 酒店裙楼 一楼 3000 1-2层 6000 3000 0 酒店大堂、酒楼 二楼 3000 0 酒店大堂、休闲保健、文化娱乐等 酒店 二楼以上 0 3-12层 30000 3000 0 酒店客房 酒店式公寓 10500 4栋，每栋15层 10697