石狮鸿山镇元兴标准厂房项目定位报告 44).ppt

公寓户型设计建议 1.平面组合灵活多样，可分可合，满足不同客户要求。 2.厂房的长度以54.6m——136m不等。 3.每个分工区内都有各自的门厅，各自的办公区域及配套用房。 4.办公区与生产区紧密相连，适合现代化产业的要求。 5. 多数均按7.8×8或7.8×9m的柱网设计，纵向跨度为24m——27m 通用厂房设计特点： 厂房平面设计的弹性 单元跨度具有延展性 厂房平面单元可灵活 分隔,提供多种组合,亦 可连通扩展. 生态厂房产品示意 中管网房地产频道 中管网房地产频道 区域内工业厂房规划较多，竞争激烈； 区域内产品功能定位上千篇一律、没有创新，缺乏特色； 区域空气污染较严重。 面临的问题 本案如何才能独树一帜？ 鸿山镇元兴标准厂房及配套设施项目总建筑面积约40万平方米； 一期计划开发15万平方米，包括厂房、宿舍及相关配套； 二期计划开发25万平方米，包括厂房、相关配套及员工宿舍； 项目计划以合理的规划布局、完善的配套设施、全方位的服务，构建成集生产、办公、生活为一体的工业园区。 项目概况 项目计划建设厂房面积约24万平方米（占总建筑面积的60%）， 计划建设相关配套设施约16万平方米（占总建筑面积的40%）。 1#地块 2#地块 3#地块 4#地块 项目占地195947平方米 容积率约为2.04 其中： 1#地块27145平方米 2#地块23264平方米 3#地块83142平方米 4#地块62396平方米 中管网房地产频道 项目 南侧 项目西侧 项目东侧 项目四至 优势 劣势 机会 威助 项目 分析 本案所在区域为工业园区，从交通、租金、成本等方面对于生产型企业具有独特的吸引力； 项目定位明确，集生产、办公、生活为一体的园区，可塑空间较大； 本案开发规模较大，规划、定位起点较高； 地块所在周边的少数企业污染较严重； 本案所在区域仍处于发展阶段，入驻企业有限，相关配套等尚未完善； 地块中包括规划电力走廊，影响了本案的整体性； 随着区域进驻企业的密集，必然会带动服务业的发展，为本案带来机会； 目前所在区域尚无定位起点较高的项目； 项目周边廉价工业厂房的竞争； 本案开发周期较长，不可预见因素较多； 客户看重什么？ 他们对企业的生产、办公环境要求很高，他们不但要面子还要经济，同时更要发展，所以他们会考虑： 是否能为企业的整体形象加分 所在地是否有发展潜力 配套是否对企业有利 性价比是不是市场上最好的 所在地的政策支持如何 投资是否有升值潜力 工业园区发展趋势如何？ 单体工业建筑 单体工业建筑 单体工业建筑 能容纳各种工业建 筑，有一定规模的 工业聚集区 阶段特征：产业集中 规模集中 单体工业建筑 高科技的发展改变了 传统工业园的开发模式 新兴的工业园必须照 顾到环境保护、建筑艺 术、人性化设计等方面 的因素 阶段特点：融居住与 工业园建设、商业、 商务、休闲为一体 分工的细化导致工业园的开发逐步转移到发 展商身上。随着规模的扩大，对生活配套设施需求 的持续积累，在园区内设置居住、餐饮、休闲、 娱乐的场所成为了发展商新的利润增长点。 阶段特点：配套设施建设成为了新的研究课题。 项目开发策略 总规划强调低密度、高绿化率、人性化设计，以人为本、突出生态概念； 功能规划分区明确，做到生产、科研、办公、服务、生活，互不干扰； 配套满足现代化工业园区对安全、信息、生态（阳光、通风、广场空间）等的要求，并适当考虑节能及建筑材料的应用； 在总体规划基础上，合理安排开发节奏，及各功能产品比例，做到开发一期投入使用一期； 招商及销售引进无污染、科技含量较高的企业，保障本案的生产、生活环境。 向政府寻求优惠、激励政策，吸引高新企业。 市场定位 综合以上各项分析，本项目市场定位为： 以生态、科技为主题的 集生产、科研、办公、居住为一体的 现代化产业园 产业定位 服装 纺织 印染 皮革 以无污染生产为基本原则。 产品定位 厂房+办公楼+商业+公寓 项目建筑风格建议 本案体量、规模较大，建筑造型应以简洁、明快、现代的处理手法，体现项目的中高档定位，表达出企业的形象和气质。 色彩立面处理应能体现出项目的地域性、文化性、时代性，同时立面细部处理应精细而富有质感，注重材质对比，用少量新科技材料和大量的普通材料也能创出强烈的视觉冲击力和感染力。 规划示意图 规划示意图 关于公共部分的思考 在公共部分的总体构成，我们应以下几个因素予以考虑 经济策划的分析：对各公共部分的盈利性、市场客户等分析将直接影响公共部分的内容取舍和规模； 使用率：配套设施的量与使用率（出租盈利部分）是一个矛盾，但公摊面积大意味着工作环环质量较好，因而需要在二者之间取得平衡； 技术上的考虑：康乐设施、多功能厅、厨房在技术上有一定的特殊要求，如排烟