第9章 房屋勘丈、计算与分摊.ppt

第9章 房屋勘丈、计算与分摊 §9.1 房屋面积计算规则 9.1.1 房产面积的定义 房产面积测算指水平面积的测算；包括： 1、房屋建筑面积 房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。 房屋建筑面积包括:①使用面积;②辅助面积; ③结构面积 房屋建筑面积按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。 测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。 2、房屋使用面积 房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。 1998年7月20日中华人民共和国“城市房地产开发经营管理条例”规定：商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。 3、房屋产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 4、房屋共有建筑面积 共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 5、房屋占地面积 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 6、房屋用地面积 房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积，但不包括下列土地的土地面积。 a)无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地； b)市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地； c)公共使用的河涌、沟渠、排水沟道； d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内核定需要作市政建设的用地； e)其他按规定不计入用地面积的土地面积。 用地面积以丘为单位进行测算。 7、面积测算要求 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。 9.1.2 房屋建筑面积测算规定的制定与修改 由于房屋建筑面积的测算规定是一个很敏感、并为人们普遍所关心的问题，尤其是产权面积，涉及到干家万户产权人的切身利益，容易引发矛盾和纠纷。 根据建设部建住房[2000]166号文“关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知”，国家标准《房产测量规范》从2000年8月1日实施以后，原有关房屋面积测算的规定与国家标准《房产测量规范》相矛盾的以国家标准《房产测量规范》为准；另一方面，由于国家标准《房产测量规范》的规定是面向全国，有的规定也可能规定得不太明确，各城市都会根据国家标准《房产测量规范》的原则和各地的实际情况制定本城市的《房屋面积测算细则》或补充规定。 1 计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件 根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件： a)应具有上盖； b)应有围护物； c)结构牢固，属永久性的建筑物； d)层高在2.20m或2.20 m以上； e)可作为人民生产或生活的场所。 其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。 国家标推《房产测量规范》中所指房屋层高2.20 m以上的计算建筑面积，都包括2.20 m本身，其含意是层高在2.20 m或2.20 m以上的计算建筑面积。 b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。 梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.20 m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。 夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋，从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.20 m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.20 m的部位，均不应计算建筑面积。 c)穿过房屋的通道