第六章 房地产评估【薪酬管理类】.ppt

第六章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 （一）土地的特性 1、土地的自然特性 （1）数量的稳定性；（2）位置不可移动性；（3）效用的持久性。 2、土地的人文特性 （1）用途的广泛性；（2）数量的稀缺性；（3）社会经济位置的可变性；（4）可垄断性。 （二）房屋建筑物的特点 1、不能脱离土地而独立存在； 2、使用价值是有年限的； 3、属于可再生性资源。 （三）房地产的特性 1、固定性、区域性、个别性； 2、可供使用的长期性； 3、投资数额的巨大性； 4、易受政策限制性； 5、相互影响性； 6、保值性和增值性； 7、投资的风险性和难以变现性。 二、房地产市场的特征 （一）房地产市场的地域性和不完善性 （二）房地产市场交易的复杂性 （三）房地产供给市场对于需求市场变化的反应具有缓慢性 三、房地产评估的基本原则 （一）供给与需求原则及其相关原则 1、供给与需求原则2、竞争原则；3、变化原则。 （二）最有效使用原则及其相关原则 1、最有效使用原则；2、贡献原则；3、效益递减递增原则。4、收益分配原则。 （三）替代原则 1、土地价格水平有具有相同性质的替代性土地的价格所决定； 2、土地价格水平实有最了解市场行情的买卖者，按市场的交易案例相互比较后所决定的； 3、土地价格可以通过比较地块的条件及其使用价值来确定。 （四）预期收益原则及其相关原则 1、预期收益原则；2、评估时日原则。 （五）土地和建筑物分离估价原则 分离估价的主要原因： 1、土地与建筑物的课税基础不同； 2、合并估价易产生误差； 3、土地具有永久性，而建筑物均有一定的使用年限。 四、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项 1、明确评估目的；2、了解评估对象；3、确定评估时点；4、签订评估合同。 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被评估资产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告 第二节 房地产价格 一、房地产评估的理论基础 （一）地租理论 1、地租的概念：土地所有者凭借土地使用权得到的收入。2、地租的表现形态：绝对地租和级差地租。 3、地租理论与地价： （1）地租：马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。 （2）地价：地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。 （3）地租与地价的关系 　　根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。” （二）地价理论 1、西方主要地价理论流派（略） 2、马克思主义的地价理论 地价=地租/利息率 二、房地产价格体系 （一）土地价格体系 1、基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地