资金调配与财务规划谷保家商.ppt

一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 圖2:日本人口比例變化 接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 圖3:美國房地產價值走勢變化 圖4:美國人口結構變化 觀察，加美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖 至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 圖6:未來50年人口結構趨勢圖 處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長， 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線恐崩七成！ 美元的前世與今生 1872 美國取代英國成為全球最大經濟體，但英磅仍主宰全球 一次、二次世界大戰，戰場在歐洲，英國承擔極大債務 1945 美元取代英磅為全球強勢通用貨幣， 二戰結束後隔年，到今天的60多年 1945布雷敦森林會議正式結束英磅二百年的主宰地位，改採美國為強勢通貨 貨幣主權的和平轉移從英磅到美元走了漫長73年 人民幣該有機會，但在我們的有生之年，我們一路都得使用美元 『貨幣主權』瓦解日本經濟威脅 1985年『廣場協議』，美國以貨幣主權要求日元升值以反應其經濟實力，瓦解了讓當時一個日本可以買下整個美國、一個東京可以買下四個加拿大的日本經濟強權，迫使日元從對美的的221:1一路升值至今76:1，『日本第一』走入『失落的十年』、二十年! 中國GDP5.2兆美元，美國GDP14多兆美元，為中國三倍,穩站全國首位 《廣場協議》Plaza Accord 《廣場協議》（Plaza Accord）是美國、日本、英國、法國、西德等五個工業已開發國家的財長和央行行長於紐約的廣場飯店秘密會晤後，在1985年9月22日簽署的協議。目的在聯合干預外匯市場，使美元對日元、馬克等主要貨幣有秩序性的下調，以解決美國巨額貿易赤字，從而導致日元大幅升值。 美國仍同時擁有主宰世界的三大力量 貨幣主權 石油主權 糧食主權