第四章 土地使用权的获取.ppt

第四章 土地使用权的获取 一、获取土地的方式 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 （一）土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 土地使用权划拨的范围受到了严格的限制： 1、国家机关用地和军事用地 2、城市基础设施用地和公益事业用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4、其他 对于开发商而言，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。 （二）土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的特征： 土地出让的主体（出让方为国家，一般由政府行使基本权利；受让方为房地产公司、其他要使用土地的企业、组织或者个人。） 土地出让的客体（在规划内的城镇的国有土地） 土地出让的内容（在一定时间段内对该范围内的土地的占有权、使用权、收益权和一定程度上的处分权。） 土地出让的方式和程序 1、协议 协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。 用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获得土地使用权。 一般适用于公益事业或福利事业的用地，经济适用房、文化、教育、卫生、体育等非营利性用地 基本程序流程 2、招标 招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为 招标的方式分为： 公开招标（公开面向社会发出招标公告，吸 引房地产开发企业投标） 邀请招标（土地管理部门先自行筛选，向基本符合投标单位发出招标邀请） 一般适用于对开发有较高要求的建设性用地 3、拍卖 拍卖是在指定的时间和公开场所，由政府支持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年限的土地使用权的行为 一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有效多灵活性的土地。 拍卖的特点是公平、公正、简便易行。 拍卖程序 4、挂牌 它是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 挂牌具有三个优势： 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作 挂牌的程序 1、发布《挂牌公告》；2、有意向的竞买人购买挂牌文件；3、现场踏勘、答疑；4、开始挂牌；5、竞买人提出竞买申请；6、竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明；7、竞买人填写竞买报价单，参与竞买；8、更新挂牌显示，接受新的竞价；9、现场竞价。挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；10、确定竞得人；11、签订《挂牌成交确认书》；12、退还未竞得人的竞买保证金；13、签订协议。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议；14、公布出让结果 三种出让方式的比较 （三）土地使用权转让 土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为 土地使用权转让的法律条件： 1、必须是已经办理了相关出让证明，具有合法手续的土地。 2、土地转让必须在土地出让所规定的权利范围内进行，不得超于范围内权利内容。 3、按照法律规定的交纳相关的税金。（土地增值税、印花税等） 4、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发利用 5、土地使用权转让应当签定转让合同 6、土地使用权转让必须办理过户登记 土地使用权转让的程序 三、房地产企业的土地储备 （一）拿地的关注点 土地供应判断 市场需求研究 资金解决方案 （二）拿地方式 品牌主导型 资金实力型 土地储备型 政府补偿型 （三）土地的价值判断 四、地块勘察 区域气候环境 区位交通条件 土地性质 资源现状 周边配套设施调查 * * 划拨 出让 转让 协议 招标 拍卖 由县级以上人民政府批准，无偿使用 或低价使用，划拨范围受到严格限制， 划拨土地的转让、抵押等也受到限制 获取土地的方式 挂牌 使用范围受到严格限制 一般规则是价低者得，但同时也要 考虑企业资质、规划方案等因素 一般规则是价高者得，因此，产 生了是否推动地价上涨的讨论 介于招标与拍卖之间的