北京各城区房产租售比概要.ppt

北京市各城区房产租售比统计分析 名词解析 定义：租售比一般是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，即租售比= 月租金/房价。 作用：租售比是衡量一个区域房产运行状况的好坏的一个指标，也是看待房地产投资价值的变动的一个重要参考，通过“租售比”计算可以推断房地产市场是否存在泡沫，因为租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。在获得一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流量，因此，市场上的租金变化会立即影响到资产的所有权需求。 标准：国际上一般将合理的 “租售比”界定为 1∶ 300 ～1∶200 解析：这个理论上的参考比值意味着，如果把房子按市场上的租金出租并且200个月至 300个月内能收回购房款，那么当前买房就是合算的；倘若租售比低于1:300，说明该区域房地产投资价值小，房价高估；如果高于1:200，说明该区域房地产投资潜力较大。 直观的意义是，租售比越低，则依靠租金收入收回购房成本所需的时限越长，从而判定房价有虚高的可能。 影响：只有当住房租售比趋向合理时，住房租售市场才能得以平衡发展。相反，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过大，或长时间居高不下，而房屋租金却没有随之上涨，致使租售比出现严重不协调时，该地区的房地产市场就会存在价格虚高、投机盛行的乱象。 公式探究 影响因素分析 （1）国家房地产等不动产税率情况 不动产税决定着有多少投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。在房价上升的势态中，如果开征不动产税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房就会受到一定的制约。 （2）关于房地产消费者的宏观贷款政策 我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。这样投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。 （3）政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况 例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。 （4）房地产开发商建设房屋的销售程序 我国房地产预售制度下，加上价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。 （5）国家用于住房开发的土地供给情况 土地供应情况严重影响着房价，从而影响市场“租售比”。 （6）住房市场的国内外开放条件限制 住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房，则导致大量的国外资金通过体制外的管道进入国内市场助推房价，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。 一：整体比较 —截取北京市各城区2013年4月房屋租售比数据 2013年4月北京市各城区房价及租售比 来源：北京市房产信息网 行政区 销售均价 (元/㎡) 环比上月 同比上年 租金均价 (元/月/㎡) 环比上月 同比上年 租售比 宣武区 47,810 1.90% 48.54% 66.21 -1.62% 12.97% 1/722 西城区 62,025 0.99% 44.44% 87.74 0.10% 17.13% 1/707 门头沟区 23,066 20.45% -- 34.03 -1.76% 6.24% 1/678 海淀区 47,869 0.85% 49.08% 71.73 0.97% 14.04% 1/667 石景山区 33,724 2.11% -- 50.57 0.42% 11.81% 1/667 崇文区 48,917 3.67% 40.72% 73.7 -0.63% 14.49% 1/664 密云县 11,839 3.40% 25.48% 17.99 -3.44% 7.40% 1/658 丰台区 33,821 1.90% 45.42% 54.22 1.06% 13.88% 1/624 怀柔区 14,339 0.83% 20.49% 23.19 3.99% -3.70% 1/618 东城区 50,939 -3.07%