春天百货产权式商铺返租销售方案（可编辑）.doc

春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货产权式商铺返租销售方案 什么是返租? 返租 在商铺的销售中,采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为 提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收 大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权,并对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引 力)。 优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经 营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最 大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价 值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型 封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金,大大缓解困 扰开发商的资金紧张问题。 缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及项目的规划、设计、 招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。 而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营) 两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌 的影响也将有很强的广泛性和延续性。 操作方式:签订购房合同时,业主必须签署委托经营协议和租金回报 协议,返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司,这一切与开 发商没有任何法律关系,返租协议可长达10年-20年。 春天百货产权式商铺返租销售方案 春天百货推售策略及定位 根据现实情况,对本案的推案策略,拟定两套 方案: 备选方案1:一层、二层、三层、四层拟分割, 返租销售的策略作为本项目的营销推广手法。 带动一层独立临街店面的迅速去化。 备选方案2:一层、二层、三层、四层返租与整 体销售组合。 备注:以上两种方案,在销售执行过程中相 互结合运用,利用客户进行相互间的挤压,做 到虚实结合,亦真亦假促进销售。 销售定位:独立产权旺铺 + 一份租约 富养三 代“春天百货”带租约的独立产权商铺 春天百货产权式商铺返租销售方案 关于产权商铺 什么是产权式商铺? 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面 积单位出售,并与买方约定,在出售后的一定年限内 由房地产开发商以代理出租的方式进行返租,由开发 商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营,保 证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模 式,市场称之为“产权式商铺”,也称作“售后返租”、“售 后回租”、“售后包租”,即所有权和经营权分离的房地 产证券化。 产权式商铺有多种形式,包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等,但万变不离其宗,总归是“以 先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸 引买家入场。 产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法,这 种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至 金融机构等多方面的经济需要,故产业链得以延长, 对GDP的贡献显然比单纯营销要大。 春天百货产权式商铺返租销售方案 产权式商铺的优势分析 作为一种营销策略,产权式商铺能够得到市 场的认可,必定有其优势所在。客观的讲, 这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大 的积极作用,在某种程度上是开发商信心与 实力的体现,是对市场的认识与把握,更是 对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主 体,如开发商、投资者、物业经营者以及金 融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势一: 有利于开发商快速回笼资金,扩大销售额。 产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于,企业在这种 销售方式下可以短期内快速回收大量资金,赚取利润。因为投 资型物业多数属于商业物业,如果开发商选择自主经营或是只 租不卖,其投资回收期少则十几年,多则几十年,这对资金实 力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时, 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易 事。所以,本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项 目的目的,建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户 投资者便成为必然的选择。 利用长期稳定的回报为卖点,开发商在定价时可以适当提高单 价,从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这 也是产权式商铺的一大优势。 春天百货产权式商铺返租销售方案 优势二: 保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。 对于投资者而言,产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报,而且包租期越长,回报越持久,风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品, 投资者甚至只要一次首付,每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。 对于售后回租的投资型物业,投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议,这就使得投资者 不必为物业的转手或