重庆380亩北部新区地块可行性研究报告_107PPT.ppt

北部新区地块;目录;第一部分：地块概况及分析;地块区位;地块区位：出口加工区+两江新区+保税港区;出口加工区：高起点、高规格的经济技术开发区;保税港区：中国首个内陆保税港区;两江新区：未来400万人的聚集地;地块位置及周边状况;地理位置;交通状况;;周边环境:轻工业加工企业为主;地块与天友乳业(加工)相邻;周边配套:生活配套极为匮乏，商业氛围稀薄;;;周边住宅环境:居住氛围较为稀薄;项目西侧的锦绣华城工地现场,该项目于2010年5月开工,2013年10月竣工; 该项目内将新建住宅楼、商业、停车库及学校; 该项目占地75814㎡,总建筑面积245284㎡;周边环境小结;周边潜在需求市场简析;一、出口加工区：预计未来超过3人就业 已入住企业近50家，拥有员工超过1万人，其中骨干员工约为2000人； 预计，在未来三年内，实现入住企业100家，拥有员工数量超过3万人； 二、保税港区：预计未来将有10万人 目前，已有总计94家企业入驻保税港区（不包括原出口加工区），拥有员工超过3万人； 预计，在2015年保税港区全面建成后，仅城市白领就将有10人入住区域就业或生活，其中包括贸易人士、金融人士，设计及管理人士； 三、北部新区：2015年北部新区人口总量将达到100万人 目前北部新区人均住房面积为61㎡，人口数量为15万人； 预计至2015年，北部新区人口总量将增至100万人； 四、未来两江新区的辐射：2010年人口将达400万人。 目前两江新区人口总量为130万人，预计在2020年两江新区三个建设阶段全面完成后，人口总量将达到400万人；;地块概况;地块经济技术指标;根据地块经济技术指标，地块容积率仅为1.5，由此，可以得出，该地块可以修建的物业形态有;根据地块经济技术指标，地块占地为380亩，总建筑面积约为38万方，整个地块体量不大，因此，不适合有多种物业形态同时存在，由此，可以得出，该地块最多可同时拥有两种物业形态(商业除外):;地块地貌状况:整体平整,四周视野较为开阔;地块S.W.O.T分析;优势(Strengths):;劣势(Weaknesses):;机会(Opportunities):;威胁(Threats):;S.W.O.T小结:;结合S.W.O.T及地块地貌、环境的分析,我们认为: 地块周边环境具有一定的缺陷,主要反映在噪音及辐射污染上,在产品设计上,应考虑一定的阻挡,考虑到成本及利润的因素,可利用一定的高层建筑,对天友及中百的噪音进行阻隔; 但由于,地块容积率较低,单纯进行高层建筑,无法降低规划容积率,因此可考虑采用高层+低密度住宅的组合方式,进行规划; 由于地块本身及周边缺乏景观资源,且居住环境也不能算是特别出色,故,在低密度住宅的选择中,将会选择对景观及居住环境并不特别考究的花园洋房及联排别墅;;第二部分：项目周边市场分析;本次,我们将主要针对北部新区及回兴片区的主要楼盘进行调研分析,以作为我们的主要参考;重庆市及周边区域高层市场分析;;高层——重庆市上半年成交总价分析;;周边区域高层市场分析:;周边区域高层价格分析:;重庆市及周边区域别墅市场分析;;;单位：套;;重点项目简析(高层);占地面积:96000平方米 总建筑面积:260000平方米 总户数:2000 容 积 率 2.70? 开发商:重庆奥林匹克花园置业有限公司; 1;该项目在前期推出的房源中,跃层产品所占比例较小,平层产品所占比例较大,使得成交套数方面,平层一直领先于跃层产品,但去化率方面,跃层略高于平层; 到今年八月,跃层存量统一放出(300余套),而平层存量仅有60套,故在八月,平层产品一举清盘,而跃层成交量则大幅上升; 在跃层户型方面,赠送率最高的户型为99㎡户型(该户型也是同区域的高层产品中赠送率最高的户型),较其他两个户型更为实用,且推出数量较大,因此,成交量与成交速度一直领先于其他两个户型; 但99㎡跃层户型由于总价较高(超过70万),因此整体去化速度略低于其平层产品.;主力户型：81平米平层、99平米跃层、平层71平米 热销户型：81平米平层、99平米跃层 热销原因：81户型2房改3房，阳台较大，单价低。99平米跃层比较90、91平米跃层赠送率高(达到42%)，主卧气派，在与平层价格相差不大时，即使总价高仍受购房者青睐，销售速度快。;万科朗润园;1号;外景效果图;A户型 2室2厅1卫1厨54.00㎡;C户型 3室2厅1卫1厨76.00㎡;;南方·玫瑰城;效果图;E1户型 3室2厅2卫1厨90.47㎡;D3户型 2室2厅1卫1厨59.68㎡;; 复地天玺 （复地上城大社区5期）;区位图;户型配比;畅销户型;畅销户型; 保利高尔夫华庭;总规图;交通图;畅销户型 2室2厅1卫 76.00㎡;畅销户型 3室2厅2卫 96.00㎡;洋房主力户型